Landlord Notice Validity in Lease Renewal Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA landlord gave notice to her tenants to vacate a renewed lease, expiring December 1, 1986, on July 16, 1985, citing the need for a descendant to occupy the apartment. The tenants successfully argued in the lower court that the notice was void because it was not delivered for the expiration of the original lease term, leading to the contract's renewal for three years, and they were awarded damages. The high court upheld the decision, reasoning that by failing to give notice for the actual expiration date of the lease term, the notice was invalid under the relevant law, which justified the renewal for three years and the subsequent compensation for the tenants' unlawful expulsion.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1382 du Code civil, articles 7 et 9, alinéa 2, de la loi du 22 juin 1982, articles 7 et 17 de la loi du 22 juin 1982; Landlord Notice Validity in Lease Renewal Dispute: The tenants successfully argued in the lower court that the notice was void because it was not delivered for the expiration of the original lease term, leading to the contract's renewal for three years, and they were awarded damages. The high court upheld the decision, reasoning that by failing to give notice for the actual expiration date of the lease term, the notice was invalid under the relevant law, which justified the renewal for three years and the subsequent compensation for the tenants' unlawful expulsion.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles were applied by the Court of Appeal (and upheld by the Court of Cassation) to conclude that the lease was renewed for three years because the requisite notice of termination was missing.
This article was implicitly confirmed as the basis for awarding damages following the finding of fault, although the applicant argued it lacked a legal basis.
These articles were cited by the appellant in their first ground of appeal regarding the validity of the notice, forming part of the substantive legal debate addressed by the court's final ruling.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par Mme de Y..., demeurant manoir du Bois joli, Sainte-Geneviève-des-Bois, Chatillon-Coligny (Loiret), et résidence de la Forêt, ... (Oise),
en cassation d'un arrêt rendu le 12 mai 1989 par la cour d'appel de Paris (6e chambre B), au profit :
1°/ de M. Jean B..., né le 13 novembre 1938 à Perregaux (Algérie), gérant de société, de nationalité française,
2°/ de Mme Mireille Z..., épouse B...,
demeurant tous deux ... (7e),
défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 6 mars 1991, où étaient présents :
M. Senselme, président, M. Chollet, conseiller référendaire rapporteur, MM. A..., C..., Gautier, Valdès, Peyre, Beauvois, Darbon, Mlle X..., M. Chemin, conseillers, MM. Garban, Chapron, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Chollet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Tiffreau et Thouin-Palat, avocat de Mme de Y..., de Me Roger, avocat des époux B..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur les deux moyens, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 mai 1989), que Mme de Y..., propriétaire d'un appartement donné en location aux époux B... pour une durée de quatre ans à compter du 1er décembre 1978, a, le bail s'étant renouvelé de plein droit le 1er décembre 1982, fait délivrer congé à ses locataires, le 16 juillet 1985 pour le 31 décembre suivant, aux fins de reprise par un descendant ; Attendu que Mme de Y... fait grief à l'arrêt d'avoir déclaré "nul" le congé et de l'avoir condamnée à dommages-intérêts, alors, selon le moyen, "1°) que le renouvellement de plein droit du contrat de bail suppose l'absence de manifestation de volonté contraire de l'une ou l'autre des parties ; que, par suite, le congé régulièrement délivré par le bailleur dans le délai légal de préavis pour une date postérieure, à l'expiration du terme fixé par le contrat, n'est pas nul, mais voit seulement ses effets reportés à la date pour laquelle il a été donné ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 7
et 17 de la loi du 22 juin 1982 ; 2°) qu'en condamnant Mme de Y... à dommages-intérêts envers les époux B..., sans caractériser la moindre faute à son encontre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil" ; Mais attendu qu'ayant relevé l'absence de congé donné pour l'expiration du terme du contrat de location, la cour d'appel a fait une exacte application des dispositions des articles 7 et 9, alinéa 2, de la loi du 22 juin 1982 en en déduisant que ce contrat s'était renouvelé pour trois ans à compter de ce terme et a légalement justifié sa décision de réparer le dommage subi par les époux B... du fait de leur expulsion des lieux loués ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;