Landlord Reimbursement for Property Taxes and Expert Fees from Commercial Tenants

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Mme Mireille X..., née Y..., demeurant ... (Alpes maritimes),

en cassation d'un jugement rendu le 3 janvier 1990 par le tribunal d'instance de Montpellier, au profit :

1°) de M. Henri C..., demeurant ... Jean Z... à Montpellier (Hérault),

2°) de Mme Huguette B..., née A..., demeurant ... Jean Z... à Montpellier (Hérault),

défendeurs à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 10 avril 1991, où étaient présents : M. Senselme, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, M. Paulot, conseiller doyen, M. Angé, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Chemin, les observations de Me Choucroy, avocat de Mme X..., les conclusions de M. Angé, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1134 du Code civil ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Montpellier, 3 janvier 1990), statuant en dernier ressort, que Mme X..., qui avait donné à bail aux époux C... un local commercial, les a assignés en paiement de diverses sommes ;

Attendu que pour débouter la bailleresse de sa demande en remboursement du montant de la taxe foncière, le jugement retient que l'absence d'une virgule entre les mots "impôt foncier" et "taxe d'enlèvement des ordures ménagères", dans la clause qui énumère les taxes et contributions à la charge des preneurs, laisse planer un doute sur la portée exacte de cette mention ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le bail mettait à la charge des preneurs le remboursement de "toutes les charges, taxes et contributions, actuelles et futures", le tribunal a dénaturé les termes clairs et précis de ce bail et violé le texte susvisé ;

Sur le deuxième moyen :

Vu l'article 1134 du Code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande de Mme X... en paiement des honoraires d'un expert chargé, pour le compte de la bailleresse, de surveiller des travaux entrepris par le preneur dans les lieux loués, le jugement retient que les travaux ont été exécutés sans l'autorisation de la propriétaire et que la clause du bail mettant ces honoraires à la charge des locataires ne vise que les travaux autorisés ;

Qu'en statuant ainsi, le tribunal a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a écarté les demandes de Mme X... en remboursement du montant de la taxe foncière et en paiement des honoraires de l'expert D..., le jugement rendu le 3 janvier 1990, entre les parties, par le tribunal d'instance de Montpellier ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les

parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Béziers ;

Condamne les époux C..., envers Mme X..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres du tribunal d'instance de Montpellier, en marge ou à la suite du jugement partiellement annulé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du quatre juin mil neuf cent quatre vingt onze.