Adverse Possession Claim for House Footprint Upheld Despite Challenges to Good Faith Possession

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°) Monsieur Henry, Gilbert X... ; 2°) Madame Arlette, Simone C..., épouse X..., domiciliés et demeurant ensemble à Peypin (Bouches-du-Rhône), avenue du Pont ; en cassation d'un arrêt rendu le 19 juin 1986 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4ème chambre civile), au profit de Madame Renée, Léone G..., épouse B... D..., demeurant à Peypin (Bouches-du-Rhône), ...,

défenderesse à la cassation ; Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 11 octobre 1988, où étaient présents :

M. Francon, président, M. Didier, rapporteur, MM. F..., H..., I..., A..., Z..., Gautier, Douvreleur, Bonodeau, Peyre, Deville, Mme Giannotti, conseillers, MM. Garban, Chollet, Mme Cobert, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mlle Bodey, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Didier, les observations de Me Parmentier, avocat des époux X..., de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat de Mme D..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 19 juin 1986), qu'après avoir été assignée en bornage par les époux Y..., ses voisins, Mme G... épouse D... a engagé contre eux une action en reconnaissance de propriété ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'avoir déclaré que Mme D... avait usucapé l'assiette de la maison qu'elle a fait bâtir en 1963-1964, alors, selon le moyen, "1°) que, le permis de construire et le certificat de conformité sont délivrés sous réserve des droits des tiers et n'ont pour objet que d'assurer le respect de la réglementation de l'urbanisme ; qu'en se bornant dès lors à relever qu'un permis de construire a été délivré à Mme Michel le 14 mars 1963 et qu'un certificat de conformité a été délivré le 15 février 1964, pour en déduire que Mme D... a, usucapé la propriété du sol supportant ses constructions, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision, la privant ainsi de toute base légale au regard de l'article 2229 du Code civil ; 2°) que, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue, non équivoque et exclusive ; qu'en ne recherchant pas si la possession alléguée par Mme D... sur le terrain supportant sa construction n'avait pas un caractère discontinu, équivoque et non exclusif, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2229 du Code civil ; 3°) qu'en ne répondant pas aux conclusions de M. et Mme X... qui soutenaient d'une part que, par un jugement du 23 mai 1967, le tribunal de grande instance de Marseille avait dénié tout droit à Mme D... sur la parcelle de terre litigieuse, d'autre part, qu'en 1964, Mme D... avait proposé à Mme E..., auteur des époux X..., de lui racheter le terrain litigieux, et enfin qu'entre 1966 et 1968 M. et Mme X... avaient fait installer une canalisation de tout-à-l'égoût, ce dont il se déduisait que la possession de Mme D...

était discontinue, équivoque, non exclusive et, qu'à ce titre, elle ne pouvait donner lieu à usucapion, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en méconnaissance de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à un simple argument relatif à la pose d'une canalisation sur le terrain d'assiette de la construction antérieurement édifiée ; Attendu, d'autre part, qu'appréciant souverainement les présomptions découlant des mesures d'instruction et la portée du permis de construire et du certificat de conformité desquelles il résultait que Mme D...

était de bonne foi, la cour d'appel en a exactement déduit que l'assiette du bâtiment avait été prescrite ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen :

Attendu que les époux X... reprochent à l'arrêt d'avoir déclaré que Mme D... était propriétaire de la partie non construite de terrain formant equerre au nord et à l'est de la maison, alors, selon le moyen, "que la simple circonstance que Mme D... n'a pas réalisé l'escalier prévu, dans l'acte du partage de 1919, pour aller de l'écurie à la grange, ne permet pas d'en déduire que cet escalier n'était pas nécessaire et que, partant, Mme D... était propriétaire de la bande de terrain assurant un accès à la grange par l'extérieur ; qu'en décidant dès lors que Mme D... était propriétaire de la bande de terrain litigieuse car elle pouvait l'utiliser pour accéder à sa grange la cour d'appel qui a statué par un motif hypothétique a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1353 du Code civil" ; Mais attendu qu'interprétant souverainement les termes imprécis du partage intervenu le 19 janvier 1919, la cour d'appel a souverainement retenu sans se déterminer par motif hypothétique, que Mme D... était propriétaire de cette parcelle ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;