Property Mandate Tacit Renewal Validity

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par :

1°) Monsieur Pierre X..., demeurant ... (Essonne),

2°) Madame Annick Y..., épouse X..., demeurant ... (Essonne),

en cassation d'un arrêt rendu le 7 janvier 1986 par la cour d'appel de Paris (23ème chambre - section A), au profit de Monsieur Eugène Z..., demeurant ... (Essonne),

défendeur à la cassation

Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 13 avril 1988, où étaient présents :

M. Ponsard, président, M. Zennaro, rapporteur, M. Fabre, président faisant fonctions de conseiller, Mme Flipo, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Zennaro, les observations de Me Cossa, avocat des époux X..., de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Liard, avocat de M. Z..., les conclusions de Mme Flipo, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :

Vu l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et l'article 78 alinéa 2 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; Attendu que, suivant contrat du 28 avril 1981, les époux Pierre X... - Annick Y... ont donné à M. Eugène Z..., agent immobilier, le mandat exclusif de vendre leur pavillon ; qu'il était stipulé dans cet acte que le mandat prenait effet à sa date pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction, faute de dénonciation par l'une ou l'autre des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre quinze jours au moins à l'avance ; qu'aucun acquéreur ne leur ayant été présenté pendant la période d'exclusivité initiale de trois mois, les époux X... ont conclu le 1er novembre 1981 une promesse de vente avec un tiers sans passer par l'intermédiaire de M. Z... ; que ce dernier les a assignés en paiement, à titre de clause pénale et d'indemnité forfaitaire, d'une somme équivalant au montant de la commission qui avait été convenue ; que le époux X... ont invoqué la nullité du mandat au regard de l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;

Attendu que, pour écarter la nullité du mandat exclusif, l'arrêt confirmatif attaqué a retenu que "la clause de renouvellement par tacite reconduction n'a pas pour effet de transformer un mandat de durée limitée en durée illimitée, dès lors que sont clairement indiquées dans le contrat les conditions de résiliation de la convention à l'échéance de chacune des périodes trimestrielles" ; Attendu, cependant, que les dispositions de l'article 78 alinéa 2 du décret n° 78-678 du 20 juillet 1978, suivant lesquelles, passé un délai de trois mois, le mandat contenant une clause d'exclusivité peut être dénoncé à tout moment, sous réserve d'un préavis d'au moins quinze jours, n'ont pas dérogé aux prescriptions de l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qui prohibent, à peine de nullité, toute convention ne comportant pas une limitation de ses effets dans le temps ; qu'à cet égard, un mandat à durée déterminée dans sa période initiale, mais contenant une clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction, n'est pas limité dans le temps en ce qui concerne le renouvellement ; Qu'en l'espèce, la vente étant intervenue après l'expiration de la période d'exclusivité initiale qui s'achevait le 28 juillet 1981, la cour d'appel, en statuant comme elle a fait, a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 janvier 1986, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai ;