Real Estate Developer Liable for Unapproved Building Addition Impairing View
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA real estate development company sold an apartment in a building to be constructed, and the buyers sued because the delivered unit suffered from intrusive views onto their terrace due to the addition of a new floor, which was not present in the initial plans that formed the basis of the sale. The appellate court found in favor of the buyers, and on appeal, the company argued the buyers failed to prove the contract promised an unobstructed view and that the buyers had consented to the plan modifications mentioned in the sale deed. The Supreme Court upheld the lower court's decision, reasoning that the sales agreement explicitly referred only to the initial building permit that excluded the added floor, and the reference to the modified plan in the deed was insufficient to adequately inform the buyers of the changes that negatively impacted their property.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1614 du Code civil, article 1134 du Code civil, Art. 1614 du Code civil, Art. 1134 du Code civil; Real Estate Developer Liable for Unapproved Building Addition Impairing View: The appellate court found in favor of the buyers, and on appeal, the company argued the buyers failed to prove the contract promised an unobstructed view and that the buyers had consented to the plan modifications mentioned in the sale deed. The Supreme Court upheld the lower court's decision, reasoning that the sales agreement explicitly referred only to the initial building permit that excluded the added floor, and the reference to the modified plan in the deed was insufficient to adequately inform the buyers of the changes that negatively impacted their property.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the appellant's argument, the rejection of the appeal implies that the lower court's decision was not a violation of this article concerning the object of the sale.
Cited in the appellant's argument, the rejection of the appeal implies that the lower court's decision was not a violation of this article concerning the binding force of the contract.
Cited in the appellant's argument, the rejection of the appeal implies that the lower court's decision was not a violation of these articles concerning the rights of the buyer in sales of future buildings.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière "LES TERRASSES", représentée par son gérant, Monsieur A... TRAVERSA, demeurant rue des Chanaux à Charnay-les-Macon (Saône-et-Loire),
en cassation d'un arrêt rendu le 4 décembre 1986 par la cour d'appel de Dijon (1ère chambre, 2ème section), au profit :
1°/ de Monsieur Jean-Paul B..., demeurant Résidence Les Roches, rue de la Grange Saint-Pierre à Charnay-les-Macon (Saône-et-Loire),
2°/ de Madame B... née Lucienne Y..., demeurant Résidence Les Roches, Rue de la Grange Saint-Pierre à Charnay-les-Macon (Saône-et-Loire),
défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 8 juin 1988, où étaient présents :
M. Monégier du Sorbier, président ; M. Cachelot, conseiller référendaire rapporteur ; MM. Z..., C..., E..., X..., Didier D..., Douvreleur, Capoulade, Beauvois, Deville, Darbon, conseillers ; Mme Cobert, conseiller référendaire ; M. de Saint-Blancard, avocat général ; Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Cachelot, conseiller référendaire, les observations de Me Choucroy, avocat de la SCI Les Terrasses, de Me Odent, avocat des époux B..., les conclusions de M. de Saint-Blancard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 4 décembre 1986), que la SCI Les Terrasses a vendu aux époux B... un appartement en état futur d'achèvement ; que les époux B..., soutenant que l'appartement qui leur avait été livré ne correspondait pas aux documents contractuels, la SCI ayant édifié un nouvel étage, créant ainsi des vues plongeantes sur leur terrasse, ont assigné la venderesse en réparation de leur préjudice ;
Attendu que la SCI reproche à l'arrêt d'avoir fait droit à cette demande, alors, selon le moyen, "d'une part, qu'il appartient à l'acheteur de démontrer le défaut de conformité de la chose vendue, ce qui suppose que soit, au préalable, déterminé l'objet de la vente ; que tel n'était pas le cas en l'espèce, puisque l'arrêt juge qu'il n'était pas établi que l'acheteur ait, au moment du contrat de réservation, eu connaissance des plans de façade faisant apparaître l'absence d'appartement au-dessus du sien ; qu'en l'état de cette constatation, dont il ne ressortait pas la preuve qu'avait été promis un appartement avec terrasse dégagée, la cour d'appel ne pouvait déduire que le vendeur avait manqué à ses obligations en livrant un appartement subissant des vues plongeantes ; d'où il suit que l'arrêt attaqué a violé l'article 1614 du Code civil ; alors, d'autre part, que les juges ne pouvaient, sans dénaturer l'acte de vente du 11 avril 1981, estimer que le modificatif des plans initiaux n'était pas un document contractuel, puisque le contrat y faisait une référence expresse, et qu'au besoin le notaire devait attirer l'attention de l'acheteur sur son contenu ; d'où il suit que l'arrêt attaqué a violé l'article 1134 du Code civil ; alors, enfin, que, dans la vente d'immeubles à construire, le réservataire ne peut plus demander la réparation du préjudice subi, lorsqu'il a réalisé la vente en pleine connaissance des modifications que le réservant a apportées au projet existant lors du contrat de réservation ; et qu'en l'espèce, il résultait incontestablement des mentions de l'acte de vente que l'acheteur avait consenti à l'adjonction d'un cinquième étage dans l'immeuble au-dessus de l'appartement qu'il avait réservé ; d'où il suit que la cour d'appel a encore violé les articles L. 261-10 et suivants du Code de la construction et de l'habitation" ;
Mais attendu que l'arrêt, qui relève sans dénaturation que l'acte de vente fait référence au seul permis de construire initial ne prévoyant aucun logement au-dessus de l'appartement des époux B... et que si le plan modificatif se rapportant à l'adjonction d'un étage était bien déposé chez le notaire, lors de la signature de l'acte de vente, les mentions de cet acte n'étaient pas de nature à attirer d'une façon quelconque l'attention des époux B... sur l'existence d'éventuelles modifications, est, par ces seuls motifs, légalement justifié ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;