Property Owners Association v. Common Managers and Architect's Heir

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 janvier 1986) qu'en présence de diverses malfaçons et non-conformités, affectant l'immeuble 106, ..., la S.C.I. maître de l'ouvrage, constituée le 14 juin 1963, a intenté une action en réparation contre la Société Parisienne d'Etudes Immobilières (S.P.E.I.), la Société de Gestion et d'Investissements Immobilières (S.G.I.I.), mandataires communs des associés, Mme X..., héritière de l'architecte, maître d'oeuvre de l'opération de construction et la Mutuelle des Architectes Français, assureur de ce dernier ; que 115 porteurs de parts de la S.C.I. se sont joints à cette action ;

Attendu que la S.P.E.I. fait grief à l'arrêt d'avoir retenu sa responsabilité, en qualité de promotrice, alors, selon le moyen, "1°/ qu'il résulte des constatations des premiers juges auxquelles la Cour d'appel s'est expressément référée en ce qui concerne la qualité de promoteurs de M. Y... et de la S.P.E.I. (cf. arrêt p. 16, paragraphe 5), que la S.P.E.I. n'est nullement à l'origine de la constitution de la S.C.I. et que le service technique de la S.P.E.I. n'est intervenu que sous le contrôle et la responsabilité de l'architecte (cf. jugement p. 4 paragraphe 2 et p. 22 paragraphe 5) ; qu'en affirmant dès lors que la S.C.I. avait été constituée à l'initiative de la S.P.E.I., et que l'architecte avait délégué une partie de ses responsabilités au service technique de la S.P.E.I., la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et violé l'article 455 du Nouveau Code de procédure civile ; 2°/ que la qualité de promoteur ne peut être reconnue qu'à celui qui prend l'initiative d'une opération de construction, en assure le soin principal et la mène à bonne fin ; qu'il résulte du contrat de gestion et d'administration conclu entre la S.P.E.I. et M.

Y..., que la mission de cette dernière se limitait à la comptabilité des travaux, au paiement des entreprises, à la comptabilité générale de la S.C.I., à la liaison avec les organismes de crédit et les administrations, et qu'elle était, en outre, rémunérée selon un pourcentage des dépenses engagées, sans aucune participation aux bénéfices ; que la Cour d'appel devait donc en déduire que la S.P.E.I., chargée d'une simple mission d'administration et de gestion, et dépourvue de tout pouvoir de décision, n'était qu'une société prestataire de services, ce qui excluait la qualification de promoteur ; qu'en retenant néanmoins cette qualification de promoteur, la Cour d'appel a violé l'article 1831 du Code civil ; 3°/ que la qualité de promoteur n'est reconnue qu'à celui qui prend l'initiative d'une opération de construction, en assure le soin principal et la mène à bonne fin, et qu'il appartient aux juges du fond d'analyser objectivement le rôle joué par chacun des participants à une opération de construction, sans s'arrêter à la dénomination retenue ; qu'en relevant dès lors que la S.P.E.I.

était qualifiée de promoteur par le contrat d'assurance, que les devis et la plaquette publicitaire portaient la mention "réalisation S.P.E.I.", que cette dernière était un promoteur bien connu et qu'elle s'était fait consentir un contrat d'administration et de gestion, sans rechercher quel était le contenu de ce contrat, et sans s'interroger ni sur l'étendue de ses pouvoirs par rapport à la S.C.I., M. Y... et les constructeurs, ni sur les conditions de sa rémunération, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1831 du Code civil" ;

Mais attendu que la Cour d'appel, qui n'avait pas à faire application à l'espèce de l'article 1831-1 du Code civil résultant de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971, a, sans se contredire, caractérisé la qualité de promotrice de la S.P.E.I. en retenant que la S.C.I. avait été constituée à son initiative, que la S.P.E.I. s'était fait consentir par le gérant de la société immobilière jusqu'à la prise de possession des locaux un contrat de gestion et d'administration, que l'architecte avait délégué à son service technique une partie de ses responsabilités, que la plaquette publicitaire ainsi que les devis annexés aux actes de cession portaient la mention : "réalisation S.P.E.I." et enfin que cette société, promoteur bien connu, avait été qualifiée de promoteur dans un contrat d'assurance conclu au profit de la S.C.I. ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que la S.P.E.I. reproche encore à l'arrêt de l'avoir condamnée à réparation vis-à-vis de la S.C.I. au titre des défauts d'insonorisation et de luminosité des appartements ainsi que de l'absence de trappes de visite dans les cuisines, alors, selon le moyen, "que la S.C.I. était sans qualité pour obtenir la réparation des dommages personnels subis par les associés occupant les appartements atteints de désordres ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 31 du Nouveau Code de procédure civile" ;

Mais attendu que l'arrêt, qui constate que la S.C.I. est demeurée propriétaire de l'immeuble en l'absence de retrait d'associés et qu'aucun de ceux-ci n'invoque un préjudice personnel indépendant de celui de la société, retient justement que la S.C.I. a qualité pour agir ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi