Landlord-Tenant Lease Termination Over Unauthorized Alterations and Nuisance Liability

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Monsieur B... SOULERAS, demeurant à Clermont-Ferrand (Puy-de-Dôme), ...,

en cassation d'un arrêt rendu le 10 janvier 1986 par la cour d'appel de Riom (3ème chambre), au profit de :

1°)- Monsieur Raymond C... ; 2°)- Madame Marie E... épouse de Monsieur Raymond C... ; demeurant ensemble à Chamalières (Puy-de-Dôme), ... ; 3°)- Monsieur Jean-Paul Z..., demeurant à Clermont-Ferrand (Puy-de-Dôme), ... ; défendeurs à la cassation ; Le demandeur invoque à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 27 octobre 1987, où étaient présents :

M. Monégier du Sorbier, président, M. Vaissette, rapporteur, MM. A..., D..., Y..., X..., F..., Gautier, Capoulade, Bonodeau, conseillers, MM. Cachelot, Garban, Chollet, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Prax, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Vaissette, les observations de Me Blanc, avocat de M. G..., de Me Pradon, avocat des époux C..., les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 18 janvier 1986), que, propriétaires d'un immeuble à usage de café, hôtel, restaurant donné en location à MM. G... et Brossard et condamnés à indemniser l'exploitant d'un hôtel voisin pour les troubles de jouissance provoqués par des concerts de jazz, les époux C... ont assigné les locataires en résiliation du bail ; que M. G..., devenu seul titulaire du contrat, a donné le fonds en location gérance à M. Z... ;

Attendu que M. G... fait grief à l'arrêt d'avoir prononcé la résiliation du bail à ses torts pour avoir modifié la destination des lieux et réalisé des transformations sans autorisation des bailleurs alors, selon le moyen, "d'une part, que pour n'avoir pas répondu aux conclusions par lesquelles le locataire faisait valoir que ces travaux, qui se réduisaient au remplacement d'une cloison séparative vétuste, opéré sous le contrôle de l'architecte de l'immeuble, n'avaient causé aucun préjudice au propriétaire, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, alors, d'autre part, que la cour d'appel n'a pas davantage répondu au moyen, formulé dans des "conclusions additionnelles" qui était tiré du défaut de la notification, imposée par l'article 14 de la loi du 17 mars 1909, de la demande de résiliation au créancier inscrit sur le fonds de commerce" ; Mais attendu, d'une part, que le locataire n'ayant pas qualité pour se prévaloir d'un défaut de notification aux créanciers inscrits de la procédure de résiliation d'un bail commercial, la Cour d'appel n'avait pas à répondre à des conclusions inopérantes ; Attendu, d'autre part, qu'en retenant souverainement que le changement apporté à la destination des lieux comme la transformation des locaux étaient d'une gravité suffisante pour que soit prononcée la résiliation du bail, la cour d'appel a par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; Mais sur le second moyen :

Vu l'article 1134 du Code civil ; Attendu que pour débouter M. G... de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre le locataire gérant l'arrêt attaqué énonce qu'il était loisible au propriétaire du fonds d'obliger son gérant à respecter les conditions du bail et qu'aucune action n'a été intentée en ce sens ; Qu'en statuant ainsi, sans préciser quelles étaient les conditions du contrat de location-gérance, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS :

CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. G... de sa demande de dommages-intérêts dirigés contre M. Z..., l'arrêt rendu le 10 janvier 1986, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Limoges, à ce désignée par délibération spéciale prise en la chambre du conseil ;