Insurer vs. Tenant Over Property Damage Payout After Storm Destruction
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA tenant, who operated a hotel-restaurant under a lease that stipulated all improvements became the property of the landlord upon termination, disputed with the landlord's insurer after a severe storm totally destroyed the property, with the insurer refusing full payment claiming damages were artificially inflated. The Court of Cassation rejected the insurer's appeal because the appellate court correctly found that the policy's monetary cap only applied to furniture, not to the business goodwill or the improvements, which, according to the court's interpretation of the lease and the parties' conduct, were not to transfer ownership to the landlord until the natural expiration of the lease term, not its premature termination by destruction, and furthermore, the appellate court had adequately addressed all arguments raised.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 551 du Code civil, REJETTE le pourvoi; Insurer vs. Tenant Over Property Damage Payout After Storm Destruction: The Court of Cassation rejected the insurer's appeal because the appellate court correctly found that the policy's monetary cap only applied to furniture, not to the business goodwill or the improvements, which, according to the court's interpretation of the lease and the parties' conduct, were not to transfer ownership to the landlord until the natural expiration of the lease term, not its premature termination by destruction, and furthermore, the appellate court had adequately addressed all arguments raised.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the final order disposing of the appeal by rejection.
The court confirmed the lower court's finding that the parties intended to exclude the effect of this article regarding the transfer of property ownership of improvements.
Texte complet
Sur les deux moyens du pourvoi tels qu'énoncés dans le mémoire en demande et reproduits en annexe du présent arrêt :
Attendu, selon les énonciations des juges du fond (Toulouse, 13 juin 1985), que M. X... exploitait en qualité de propriétaire du fonds de commerce, un hôtel restaurant dans un immeuble qu'il avait pris à bail de M. Z... pour une durée de 18 ans et qu'il avait entièrement aménagé à ses frais ; que le bail comportait une clause d'accession selon laquelle tous les aménagements et embellissements qu'il avait effectués resteraient en fin de bail la propriété du bailleur à moins qu'il ne préfère demander le rétablissement aux frais du preneur des locaux loués dans leur état primitif ;
Attendu que le 7 novembre 1982, à la suite d'une tempête si grave que le département a été déclaré sinistré, l'immeuble a été totalement détruit ; que le 18 novembre 1982 M. Z..., propriétaire, signifiait au preneur la résiliation du bail par suite de la destruction de la chose louée ; qu'en dépit d'un accord passé entre l'expert désigné par M. X... et celui qu'avait désigné son assureur, la compagnie La Concorde, celle-ci a refusé d'indemniser le sinistre en prétendant notamment que M. Y... aurait majoré artificiellement le montant des dommages ; que la Cour d'appel a décidé que cet assureur devait sa garantie ;
Attendu que le premier moyen présenté par la compagnie La Concorde, selon lequel il n'aurait pas été répondu à des conclusions, soutenant que l'indemnisation de l'ensemble des "dommages matériels" autres qu'immobiliers aurait été plafonné par la police à 110.000 francs de sorte qu'en accordant davantage, la Cour d'appel aurait alloué une indemnisation supérieure à la valeur assurée, ne peut être accueilli ; qu'en effet il résulte de l'arrêt attaqué que, sur la somme globale accordée, 106.434 francs ont été attribués pour le "mobilier", seul plafonné par le contrat, et, le surplus, pour la perte du fonds de commerce objet d'un autre plafond qui n'a pas été dépassé et pour des aménagements immobiliers, échappant à tout plafonnement ;
Attendu que le second moyen n'est pas davantage fondé ; que sa première branche ne peut être retenue dès l'instant que la Cour d'appel a souverainement estimé en fonction tant de la rédaction du contrat de bail que du comportement général des parties, que leur intention avait été d'écarter les dispositions de l'article 551 du Code civil, lequel n'est pas d'ordre public et de reporter à la seule échéance du contrat, survenue par l'expiration du temps pour lequel il était normalement conclu à l'exclusion de toute autre cause, le transfert de la propriété des agencements immobiliers et agrandissements que le locataire avait effectués à ses frais ; qu'il en est de même de la seconde branche du moyen, la Cour d'appel ayant répondu aux conclusions prétendument laissées sans réponse ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi