Real Estate Company Tax Reassessment Upheld Due to Unmet Building Obligation

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière MOIMONT SURVILLIERS II, ayant son siège social à Paris (8ème), ..., représentée par son gérant, la société GIRAUDIE ET AUFFEVE, société anonyme domiciliée en sa qualité de gérante à Toulouse (Haute-Garonne), ...,

en cassation d'un jugement rendu le 12 septembre 1986 par le tribunal de grande instance de Pontoise (1ère chambre B), au profit de MONSIEUR X... GENERAL DES IMPOTS, Ministère de l'Economie, des Finances et de la Privatisation, à Paris (1er), ...,

défendeur à la cassation ; La demanderesse invoque à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 16 février 1988, où étaient présents :

M. Baudoin, président, M. Bodevin, rapporteur, M. Perdriau, conseiller, M. Jeol, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Bodevin, les observations de la SCP Riché, Blondel et Thomas-Raquin, avocat de la société civile immobilière Moimont Survilliers II, de Me Goutet, avocat de M. le directeur général des impôts, les conclusions de M. Jeol, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, pris en ses cinq branches :

Attendu qu'il résulte des énonciations du jugement attaqué (tribunal de grande instance de Pontoise, 12 septembre 1986) que la SCI Moimont Survilliers (la SCI) a conclu avec une société Sazic une promesse d'achat de 25 hectares de terrain, sous la condition suspensive de l'obtention des agréments administratifs nécessaires ; que, bien que ceux-ci n'aient été obtenus que pour une partie du terrain de 35 000 m2 et qu'un refus d'agrément soit intervenu pour le reste le 12 avril 1974, l'acte définitif de vente fut conclu le 25 juillet 1974 et que la SCI prit l'engagement de construire sur ces terrains dans le délai de quatre années prévu à l'article 691 du Code général des impôts ; que les constructions n'ayant pas été édifiées, l'administration des impôts notifia à la SCI un avis de redressement le 9 juin 1983 puis un avis de mise en recouvrement le 16 juillet 1984 ;

Attendu qu'il est fait grief au jugement déféré d'avoir débouté la SCI de sa demande en annulation de l'avis de mise en recouvrement alors, selon le pourvoi, que, d'une part, le tribunal ne pouvait valablement se fonder sur le contenu d'une promesse de vente signée le 16 mai 1973 entre la société Sazic et la SCI pour apprécier, s'agissant des relations de cette dernière avec la Direction générale des Impôts, si les conditions relatives à la force majeure étaient en l'espèce réunies ; qu'en raisonnant à partir de cette promesse de vente, le tribunal a méconnu les dispositions de l'article 1165 du Code civil et partant, a violé les articles 1148 du même code, ensemble l'article 691, paragraphe 1, du Code général des impôts alors, d'autre part, que l'attitude de l'Administration qui a clairement manifesté, comme elle en avait l'habitude, sa volonté de ne pas examiner l'opération dans son ensemble et avait souhaité que la SCI limitât sa demande par tranches, révèle que les refus qui furent après la délivrance d'un premier agrément systématiquement opposés à la SCI, étaient constitutifs d'un cas de force majeure pour le promoteur, fût-il professionnel ; en décidant le contraire, le tribunal viole les articles 1148 du Code civil et 691, paragraphe 1, du Code général des impôts, alors que, de troisième part, en ne s'expliquant pas sur le fait que l'attitude de l'Administration était d'autant plus imprévisible que le premier agrément qui fût demandé fût accordé si bien que les refus opposés par la suite n'étaient pas motivés et ne pouvaient reposer sur un non-respect des règles légales applicables à la cause et s'imposant à la SCI (Cf. p. 3 des conclusions visées par le greffe le 10 avril 1986), le tribunal de grande instance ne donne pas de base légale à sa décision au regard des articles cités aux précédents éléments de moyen, alors que, de quatrième part, l'Administration ne pouvait valablement se créer un titre à elle-même en refusant, sans motif légitime et sur la base d'un pouvoir discrétionnaire, les agréments sollicités si bien que par son attitude discriminatoire, elle a elle-même créé les conditions de l'imprévisibilité et l'irrésistibilité propres à la force majeure au sens de l'article 1148 du Code civil ; qu'en n'examinant pas le litige sous cet angle, le tribunal n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte précité ; et alors, enfin, que le tribunal laisse sans réponse le moyen invoqué par la SCI faisant état de la circonstance qu'en vertu de l'article R. 510-6-3 du Code de l'urbanisme, les constructions d'une surface au plancher inférieure à 5 000 m2 n'impliquent pas d'agrément spécial en sorte que c'est en violation de cette règle que

l'Administration a refusé de délivrer le permis de construire finalement sollicité ; qu'ainsi ont été méconnues les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu que le tribunal a pu retenir que la force majeure exigée par l'article 691 du Code général des impôts n'était pas constituée en l'espèce, en relevant que le refus d'agrément n'était pas imprévisible pour un promoteur professionnel, compte tenu de la signature de la vente définitive après l'obtention d'un seul agrément partiel et du refus d'un autre agrément ; que par ces seuls motifs non critiqués par le pourvoi, le tribunal a justifié sa décision ; que le moyen en ses cinq branches est donc sans fondement ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;