Real Estate Mandate with Indefinite Tacit Renewal Void
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe Supreme Court addressed an appeal concerning an exclusive real estate mandate granted for an initial three-month period, which included a clause for indefinite tacit renewal. The court reasoned that a mandate, even if initially for a fixed term, that contains a clause for indefinite tacit renewal is not limited in time and is therefore void under the relevant law concerning mandates. The lower court had erred by upholding the validity of the mandate beyond its initial term based on a clause permitting revocation with fifteen days' notice, thus incorrectly upholding an award of commission to the agent when the sale occurred after the first period for a buyer not introduced by the agent, leading the Supreme Court to quash the lower court's decision and declare the mandate null.
Regeste Legislator
Généré par l'IAVu l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, l'article 627 du nouveau Code de procédure civile; Real Estate Mandate with Indefinite Tacit Renewal Void: The court reasoned that a mandate, even if initially for a fixed term, that contains a clause for indefinite tacit renewal is not limited in time and is therefore void under the relevant law concerning mandates. The lower court had erred by upholding the validity of the mandate beyond its initial term based on a clause permitting revocation with fifteen days' notice, thus incorrectly upholding an award of commission to the agent when the sale occurred after the first period for a buyer not introduced by the agent, leading the Supreme Court to quash the lower court's decision and declare the mandate null.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court used this article to establish that the mandate was void because it contained an indefinite renewal clause, which was the main ground for overturning the Court of Appeal's decision.
The court applied this article to quash the decision without referral (cassation sans renvoi).
This is the core substantive order resulting from the application of the Law of January 2, 1970.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Raymond Y... et Mme Marie-Antonie Z..., son épouse,
demeurant ensemble ... (Hauts-de-Seine),
en cassation d'un arrêt rendu le 10 mars 1986 par la cour d'appel de Paris (23ème chambre, section A), au profit de M. Emile X..., demeurant ... (5ème),
défendeur à la cassation
Les demandeurs invoquent à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt :
LA COUR, composée selon l'article L.131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 18 novembre 1987, où étaient présents :
M. Fabre, président ; M. Sargos, conseiller référendaire, rapporteur ; M. Ponsard, conseiller ; Mme Flipo, avocat général ; Mlle Ydrac, greffier de chambre
Sur le rapport de M. Sargos, conseiller référendaire, les observations de Me Boullez, avocat des époux Y..., de la SCP Michel et Christophe Nicolay, avocat de M. Emile X..., les conclusions de Mme Flipo, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Sur le moyen unique :
Vu l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; Attendu qu'un mandat à durée déterminée, mais contenant une clause de renouvellement indéfini par tacite reconduction n'est pas limité dans le temps et encourt donc la nullité, prévue par l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970, à l'issue de sa première période ; Attendu cependant, que statuant sur la validité d'un mandat exclusif donné le 1er avril 1980 par les époux Y... à M. X..., agent immobilier, pour une première période de trois mois indéfiniment renouvelable par tacite reconduction, la cour d'appel a considéré que ce mandat n'était pas nul au delà de sa première période dès lors qu'il pouvait être révoqué avec un préavis de quinze jours d'après une clause de l'acte ; que la juridiction du second degré a donc condamné les époux Y..., qui avaient vendu leur bien le 4 février 1981 à des acheteurs qui ne leur avaient pas été présentés par l'agent immobilier pendant la première période de trois mois, à verser à M. X... une somme de 20.000 francs à titre de commission ; Attendu qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 627 du nouveau Code de procédure civile qui permet à la Cour de Cassation de casser sans renvoi en appliquant la règle de droit appropriée ; PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en son entier, l'arrêt rendu le 10 mars 1986 par la cour d'appel de Paris ; Et, par application de l'article 627 du nouveau Code de procédure civile :
DIT n'y avoir lieu à renvoi devant une autre cour d'appel ; DIT que le mandat donné le 1er avril 1980 par les époux Y... à M. X... est nul ; DIT que ce dernier, s'il a fait exécuter la condamnation résultant de l'arrêt cassé devra restituer aux époux Y... l'intégralité des sommes perçues à ce titre, avec intérêt de droit à compter de la signification du présent arrêt ;