Landlord Indemnity Settlement Proof in Commercial Lease Dispute

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par Monsieur Pierre B..., demeurant à Epernay (Marne), 1, place des Martyrs de la Résistance,

en cassation d'un arrêt rendu le 12 juin 1985, par la cour d'appel de Reims, au profit de Monsieur Bernard Z..., administrateur syndic, demeurant à Reims (Marne), ..., pris en qualité de syndic de la liquidation des biens de Monsieur Y..., demeurant à Hautvillers (Marne), ... immeuble A, appartement 7 et encore avenue de la République Les Andelys (Eure),

défendeur à la cassation ; Le demandeur invoque à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, composée selon l'article L. 131-6, alinéa 2, du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 14 octobre 1987, où étaient présents :

M. Fabre, président, M. Zennaro, rapporteur, M. Ponsard, conseiller, M. Charbonnier, avocat général, Mlle Ydrac, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Zennaro, les observations de Me Vuitton, avocat de M. B..., de la SCP Riché, Blondel et Thomas-Raquin, avocat de M. Z..., les conclusions de M. Charbonnier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu, selon les énonciations des juges du fond, que M. Pierre B... a refusé à M. X..., artisan, alors en règlement judiciaire, et à M. Z..., syndic audit règlement judiciaire, le droit au renouvellement d'un bail commercial portant sur un fonds de commerce de mécanicien-garagiste, et leur a donné congé pour le 1er février 1980 ; qu'à la suite de pourparlers transactionnels concernant le règlement d'une indemnité d'éviction, le tribunal de commerce de Reims, par jugement du 15 septembre 1980, a autorisé M. Z... ès qualité "à transiger l'indemnité suite à la résiliation du bail commercial à la somme de 50.000 francs, avec reprise par le bailleur des locaux nus dans l'état où ils se trouveraient ainsi que du pont élévateur, laissant à M. X... et à ses créanciers la libre disposition de tout le matériel, mobilier, ainsi que la cabine de peinture" ; que M. X... et M. Z... ès qualités, ont assigné M. B... en paiement de cette indemnité ; Sur le premier moyen pris en ses deux branches et sur la première branche du second moyen :

Attendu que M. B... reproche à l'arrêt infirmatif attaqué (Reims, 12 juin 1985) de l'avoir condamné à payer à M. Z... la somme de 50 000 francs en exécution de la transaction concernant l'indemnité d'éviction, alors, selon le premier moyen, d'une part, que la Cour d'appel, en admettant pour établir la preuve d'une transaction une simple lettre émanant d'un huissier, preuve par présomption, sans relever aucune circonstance propre à faire échec à l'obligation de preuve par écrit, a violé l'article 2044 du Code civil ; et alors, d'autre part et subsidiairement, qu'en admettant même que la lettre de l'huissier ait pu être considérée comme constituant un commencement de preuve par écrit, ce que l'arrêt ne dit pas, la Cour d'appel, qui a considéré que ce commencement de preuve suffisait à constituer une pleine preuve sans constater que M. Z... avait apporté un complément indispensable, a violé l'article 1347 du Code civil ; que M. B... soutient encore qu'en admettant même, ce qu'il dénie, que M. A..., huissier, ait été son mandataire, la lettre qui se borne à rapporter l'existence d'un accord ne contient aucun engagement en son nom et ne peut donc servir de fondement à une condamnation à son encontre, si bien que l'arrêt attaqué aurait violé l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu que les juges du second degré ont retenu, dans l'exercice de leur pouvoir souverain d'appréciation de la preuve, qu'il était établi par la lettre du 25 juillet 1980 adressée à M. Z... par M. A..., huissier de justice, dont il n'était pas alors contesté qu'il était le mandataire de M. B..., que ce dernier avait donné son accord ferme et définitif pour verser à M. Z... és qualités une indemnité d'éviction de 50 000 francs ; qu'ils ont ainsi estimé, sans encourir aucune des critiques formulées, que la preuve par écrit de l'accord était régulièrement rapportée ; d'où il suit que ni le premier moyen en ses deux branches ni le second moyen en sa première branche, ne sont fondés ; Sur la seconde branche du second moyen :

Attendu que M. B... reproche en outre à la cour d'appel, à titre subsidiaire, d'avoir statué comme elle a fait, alors, selon le moyen, qu'en le condamnant à exécuter une transaction sans se prononcer sur l'exception "non adimpleti contractus" invoquée par lui à l'encontre de l'autre partie, elle a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1184 du Code civil ; Mais attendu que, devant les juges du fond, M. B... ne s'est pas prévalu d'une exception d'inexécution pour échapper à son obligation ; que le moyen est nouveau en sa seconde branche, mélangé de fait et de droit et, partant, irrecevable ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;