Landlord v. Tenants: Unauthorized Leasehold Modification and Termination
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe tenants, who operated a butcher shop and subsequently acquired an adjacent food store, proceeded with unauthorized work to create an opening between the two leased premises despite the landlord's explicit refusal. The landlord sought termination of the lease for the food store based on this modification. The tenants appealed the termination, arguing that the lease only prohibited significant transformations in the absence of written consent and that the opening merely re-established a pre-existing, previously bricked-up doorway, or alternatively, that the premises were in poor condition justifying the work. The appellate court, however, affirmed the termination, finding that the tenants had executed a modification exceeding minor changes permitted to a tenant without the owner's consent, which reasoning the Supreme Court upheld as sufficiently addressing the tenants' arguments and being properly grounded in fact.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, REJETTE LE POURVOI; Landlord v. Tenants: Unauthorized Leasehold Modification and Termination: The landlord sought termination of the lease for the food store based on this modification. The tenants appealed the termination, arguing that the lease only prohibited significant transformations in the absence of written consent and that the opening merely re-established a pre-existing, previously bricked-up doorway, or alternatively, that the premises were in poor condition justifying the work. The appellate court, however, affirmed the termination, finding that the tenants had executed a modification exceeding minor changes permitted to a tenant without the owner's consent, which reasoning the Supreme Court upheld as sufficiently addressing the tenants' arguments and being properly grounded in fact.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court used this article implicitly to reject a portion of the appeal arguing the lower court failed to respond to submissions (new/mixed point of fact and law).
The court implicitly relied on the contractual obligations governed by this article when rejecting the arguments concerning the interpretation of the lease terms.
This is the operative command stating the final decision on the appeal.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (MONTPELLIER, 22 OCTOBRE 1981) QUE LES EPOUX X... SONT DEVENUS CESSIONNAIRES D'UN FONDS DE COMMERCE D'ALIMENTATION INSTALLE DANS DES LOCAUX CONTIGUS A CEUX DANS LESQUELS ILS EXERCAIENT DEJA UN COMMERCE DE BOUCHERIE DANS UN IMMEUBLE APPARTENANT A MME GALEN, EPOUSE X... ;
QU'ILS ONT DEMANDE A LA BAILLERESSE L'AUTORISATION DE PRATIQUER UNE OUVERTURE ENTRE LES DEUX LOCAUX ;
QUE MME X... S'EST OPPOSEE A LEUR PROJET ;
QUE M EMILE X..., PASSANT OUTRE A CETTE INTERDICTION A FAIT PROCEDER A DES TRAVAUX PERMETTANT AUX DEUX MAGASINS DE COMMUNIQUER, QUE MME X... A ASSIGNE LES EPOUX EMILE X... AUX FINS DE RESILIATION DU BAIL DU FONDS DE COMMERCE D'ALIMENTATION ;
ATTENDU QUE LES EPOUX EMILE X... FONT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR PRONONCE LA RESILIATION DU BAIL ALORS, SELON LE MOYEN, D'UNE PART, QUE LE BAIL LIANT LES PARTIES DONT LES TERMES SONT DENATURES PAR LA COUR D'APPEL N'INTERDISAIT PAS TOUTE MODIFICATION SANS AUTORISATION MAIS INDIQUAIT SEULEMENT QUE LES LOCAUX EN BON ETAT NE DEVAIENT PAS FAIRE L'OBJET DE TRANSFORMATION SANS AUTORISATION ECRITE DU BAILLEUR ;
QUE LA COUR D'APPEL QUI CONSTATE, PAR AILLEURS, LE MAUVAIS ETAT DES LOCAUX A DONC VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, D'AUTRE PART, QUE LA COUR D'APPEL, QUI CONSTATE QUE L'IMMEUBLE AVAIT ETE CONSTRUIT EN FONCTION D'UN TEL EVIDEMENT DE MUR NE REPOND PAS AUX CONCLUSIONS DES EPOUX X... QUI, REPRENANT LE MOYEN ACCUEILLI PAR LES PREMIERS JUGES, DANS LA DECISION INFIRMEE, FAISAIENT VALOIR QU'ILS N'AVAIENT PAS CREE UNE OUVERTURE FAISANT COMMUNIQUER LES DEUX MAGASINS MAIS SIMPLEMENT UTILISE UNE OUVERTURE PREEXISTANTE QUI AVAIT ETE PROVISOIREMENT OBTUREE, CAR IL EXISTAIT ENTRE LES DEUX LOCAUX UNE PORTE DE COMMUNICATION BOUCHEE PAR UNE CLOISON EN BRIQUES, L'ENCADREMENT DE LA PORTE ETANT ANCIEN ;
QU'EN CONSEQUENCE LE LOCATAIRE N'AVAIT PAS PROCEDE A UNE VERITABLE TRANSFORMATION SEULE PROHIBEE PAR LE BAIL ;
QUE LA COUR D'APPEL A DONC VIOLE L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE, QU'ENFIN, LA BAILLERESSE, TENUE DE RESPECTER LE CONTRAT PASSE ENTRE LES PARTIES, ETAIT SANS DROIT A INTERDIRE LE RETABLISSEMENT DE LA PORTE SI ELLE N'OBTENAIT PAS UNE AUGMENTATION DU LOYER ET QUE, SUR CE POINT ENCORE, LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL ;
MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE LES EPOUX EMILE X... N'ONT PAS SOUTENU, DANS LEURS CONCLUSIONS, QUE LA SUPPRESSION DE LA CLOISON ETAIT LIEE AU MAUVAIS ETAT DES LOCAUX ET QUE LA BAILLERESSE ETAIT SANS DROIT A INTERDIRE LE RETABLISSEMENT DE LA PORTE SI ELLE N'OBTENAIT PAS UNE AUGMENTATION DE LOYER ;
QUE DE CES CHEFS, LE MOYEN EST NOUVEAU ET MELANGE DE FAIT ET DE DROIT ;
QUE, D'AUTRE PART, L'ARRET, REPONDANT AUX CONCLUSIONS, RETIENT SOUVERAINEMENT QUE M EMILE X... A, SANS L'ACCORD DE LA PROPRIETAIRE DES LIEUX SUPPRIME UNE CLOISON POUR FAIRE COMMUNIQUER DEUX PIECES, PROCEDANT AINSI A UNE MODIFICATION QUI EXCEDAIT LA MESURE DES MODIFICATIONS PEU IMPORTANTES QUE LE LOCATAIRE EST ADMIS A EFFECTUER ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN, POUR PARTIE IRRECEVABLE EST, POUR LE SURPLUS, MAL FONDE ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 22 OCTOBRE 1981, PAR LA COUR D'APPEL DE MONTPELLIER,