Purchasers' Land Purchase Subject to Construction Injunction: Notary Liability Upheld
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe purchasers bought land expressly for building a house, but the property turned out to be subject to an injunction against construction due to a projected highway, leading to a claim for rescission and damages against the sellers and the notary who drafted the deed based only on a general urban planning note and included a liability waiver from the buyers. The court upheld the notary's liability, reasoning that he breached his duty to advise the inexperienced purchasers by drawing up the deed without complete and definitive information on the land's status, especially since the preliminary note contained reservations about urban planning easements, and that the liability waiver clause did not sufficiently demonstrate that the buyers were adequately warned of the risk they were assuming or that the notary fulfilled his duty of counsel.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLE 1638 DU CODE CIVIL, REJETTE LE POURVOI; Purchasers' Land Purchase Subject to Construction Injunction: Notary Liability Upheld: The court upheld the notary's liability, reasoning that he breached his duty to advise the inexperienced purchasers by drawing up the deed without complete and definitive information on the land's status, especially since the preliminary note contained reservations about urban planning easements, and that the liability waiver clause did not sufficiently demonstrate that the buyers were adequately warned of the risk they were assuming or that the notary fulfilled his duty of counsel.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Appeal justified the resolution of the sale by applying the provisions of this article, noting the buyers would not have purchased had they known of the building ban.
This is the operative command rejecting the appeal.
Texte complet
SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DIVERSES BRANCHES : ATTENDU QU'IL RESULTE DE L'ARRET ATTAQUE QUE LES EPOUX X... ONT VENDU AUX EPOUX Y... UN TERRAIN DE 353 METRES CARRES " EN VUE DE LA CONSTRUCTION D'UNE MAISON D'HABITATION ", QUE L'ACTE DRESSE PAR LE NOTAIRE Z... AU VU D'UNE SIMPLE NOTE " DE RENSEIGNEMENTS GENERAUX D'URBANISME " MENTIONNAIT QUE LE CERTIFICAT DEMANDE AU MAIRE N'AVAIT PAS ENCORE ETE DELIVRE ET CONTENAIT UNE DECHARGE DE LA RESPONSABILITE DU NOTAIRE A CET EGARD DONNEE PAR LES EPOUX Y... ;
QU'IL S'EST REVELE QUE LE TERRAIN VENDU ETAIT INTERESSE PAR LE PROJET DE TRACE D'UNE AUTOROUTE ET SE TROUVAIT, DE CE FAIT, FRAPPE D'UNE INTERDICTION DE CONSTRUIRE ;
ATTENDU QUE LES EPOUX Y... ONT FAIT ASSIGNER LES VENDEURS EN RESOLUTION DE LA VENTE ET EN PAIEMENT DE DOMMAGES ET INTERETS ET LE NOTAIRE AUX FINS DE CONDAMNATION, SOLIDAIREMENT AVEC LES VENDEURS, A RAISON DE LA FAUTE PAR LUI COMMISE EN DRESSANT L'ACTE DANS LES CONDITIONS OU IL L'A FAIT ;
QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR RETENU LA RESPONSABILITE DU NOTAIRE ALORS QUE LA NOTE DE RENSEIGNEMENTS VISEE DANS L'ARRET NE LAISSANT RIEN PRESUMER QUANT A L'EXISTENCE POSSIBLE DE SERVITUDES DE DROIT PUBLIC, LES PARTIES A L'ACTE QUI DEVAIENT, AINSI QUE L'APPELANT LE FAISAIT VALOIR EN SES CONCLUSIONS QUI N'AURAIENT PAS ETE EXAMINEES SUR CE POINT, REGULARISER UNE CONVENTION NON NEGOCIEE PAR LE NOTAIRE, ONT, D'UN COMMUN ACCORD, REQUIS CE DERNIER DANS CET ACTE, DE DEPOSER AU RANG DE SES MINUTES LORSQU'IL SERAIT EN LEUR POSSESSION LE CERTIFICAT DEMANDE AU MAIRE ET QU'ELLES DECLARAIENT N'ETRE PAS ENCORE DELIVRE ET QUE CES CIRCONSTANCES QUI, SELON LE POURVOI, FAISAIENT APPARAITRE QUE LES ACQUEREURS ENTENDAIENT PASSER OUTRE A L'ABSENCE D'UN CERTIFICAT D'URBANISME DONT L'UTILITE ETAIT INCONTESTABLEMENT CONNUE D'EUX, NE POUVAIENT ETRE NEGLIGEES PAR LA COUR D'APPEL, AINSI QU'ELLES L'AURAIENT ETE INDUMENT, NI QUAND IL S'AGISSAIT D'APPRECIER LA PORTEE DE LA CLAUSE DE DECHARGE DE RESPONSABILITE OU L'ATTENTION QUE LES ACQUEREURS ONT PU PRETER A CETTE CLAUSE, NI MEME LORSQUE LES JUGES SE PROPOSAIENT DE DIRE S'IL ETAIT VRAISEMBLABLE QUE LES DEFENDEURS AU POURVOI N'AURAIENT PAS ACCEPTE D'ACQUERIR, S'ILS AVAIENT CONNU LE RISQUE AUQUEL ILS S'EXPOSAIENT, ALORS, D'AILLEURS, QUE CE RISQUE AURAIT PU ETRE APPRECIE DE FACONS DIVERSES, COMME ETANT ATTACHE A LA SIMPLE EVENTUALITE D'UNE SERVITUDE " NON AEDIFICANDI " DEVANT RESULTER DE LA REALISATION D'UNE AUTOROUTE SIMPLEMENT PROJETEE ;
MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL N'AVAIENT PAS A REPONDRE PAR UN MOTIF SPECIAL A LA SIMPLE MENTION, DANS LES CONCLUSIONS DE Z..., DU FAIT QU'IL N'AVAIT PAS NEGOCIE LA VENTE, CIRCONSTANCE DONT L'APPELANT NE TIRAIT AUCUNE DEDUCTION, QU'APRES AVOIR JUSTIFIE LA RESOLUTION DE LA VENTE PAR APPLICATION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 1638 DU CODE CIVIL EN RELEVANT QUE LES EPOUX Y... N'AURAIENT PAS ACHETE S'ILS AVAIENT ETE INSTRUITS DE L'INTERDICTION DE CONSTRUIRE ET QU'AUCUN DOCUMENT DE LA CAUSE N'ETABLIT QU'ILS AIENT MANIFESTE L'INTENTION DE HATER, A LEURS RISQUES ET PERILS, LA SIGNATURE DE L'ACTE DE VENTE, ILS ONT A BON DROIT CONSIDERE QUE LE NOTAIRE AVAIT MANQUE A SON DEVOIR DE CONSEIL ENVERS LES ACQUEREURS EN DRESSANT L'ACTE AU VU DE LA SIMPLE NOTE SUSVISEE, QUI NE FOURNISSAIT PAS D'INDICATIONS COMPLETES ET DEFINITIVES SUR LA SITUATION DU TERRAIN ET CONTENAIT MEME DE MULTIPLES RESERVES QUANT AUX SERVITUDES POUVANT RESULTER DE DIVERS PROJETS D'URBANISME ET SANS ATTIRER DE FACON PRECISE L'ATTENTION DES EPOUX Y...
SUR LES RISQUES QUE COMPORTAIT POUR EUX UNE TELLE OPERATION, SOULIGNANT QUE L'OBLIGATION DE LES INFORMER S'IMPOSAIT A LUI DE FACON D'AUTANT PLUS IMPERIEUSE QUE SES CLIENTS ETAIENT MANIFESTEMENT INEXPERIMENTES ;
QU'ENCORE A JUSTE TITRE ILS ONT DECIDE QUE LA DECHARGE DE RESPONSABILITE QUE LE NOTAIRE AVAIT INSEREE DANS L'ACTE N'AVAIT PAS NECESSAIREMENT ATTIRE D'UNE MANIERE SUFFISANTE L'ATTENTION DES EPOUX Y... SUR LE RISQUE QU'ILS ASSUMAIENT ET N'ETABLISSAIT PAS, EN TOUS CAS, QUE LE NOTAIRE EUT REMPLI SON DEVOIR DE CONSEIL ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ET QUE L'ARRET MOTIVE A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU, LE 17 AVRIL 1970, PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;