Breach of Promise to Sell Real Estate and Retention of Deposit

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (PARIS, 30 JUIN 1981) QUE PAR ACTE SOUS SEING PRIVE DU 8 OCTOBRE 1976, ETABLI AVEC LE CONCOURS DE LA SOCIETE D'EXPLOITATION DE L'AGENCE DE LA MALMAISON (S O D E-X A M), LES EPOUX X... ONT PROMIS DE VENDRE UNE MAISON A M Y..., QUI SE RESERVAIT LA FACULTE D'ACQUERIR MOYENNANT UN PRIX PAYABLE COMPTANT LORS DE LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE A PASSER LE 30 DECEMBRE 1976 AU PLUS TARD ;

QU'EN CONSIDERATION DE CETTE PROMESSE, M Y... VERSAIT, A TITRE DE DEPOT DE GARANTIE, UNE SOMME QUI DEVAIT S'IMPUTER SUR LE PRIX EN CAS DE REALISATION DE LA VENTE OU RESTER ACQUISE AUX EPOUX X... DANS LE CAS CONTRAIRE ;

QUE, PAR ACTE DU MEME JOUR, INTITULE AVENANT N 1 A LA PROMESSE DE VENTE, M Y... DECLARAIT VOULOIR REALISER LA VENTE LE PLUS TOT POSSIBLE ET ETAIT AUTORISE EN CONTREPARTIE A HABITER L'IMMEUBLE EN ATTENDANT LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE ;

QUE, LE 30 DECEMBRE 1976, LES PARTIES SE RENCONTRAIENT CHEZ LE NOTAIRE MAIS SE SEPARAIENT SANS QUE L'ACTE AUTHENTIQUE FUT SIGNE ;

QUE LES EPOUX X... AYANT CEDE LEUR IMMEUBLE A DES TIERS, M Y..., IMPUTANT AUX VENDEURS LA NON REALISATION DE LA VENTE, A ASSIGNE LES EPOUX X... ET L'AGENCE IMMOBILIERE EN RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE ET EN PAIEMENT DE LA MEME SOMME EN APPLICATION DE L'ARTICLE 1590 DU CODE CIVIL ;

ATTENDU QUE M Y... FAIT GRIEF A L'ARRET DE L'AVOIR DEBOUTE DE SES DEMANDES ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE SI LA CONDITION RESOLUTOIRE EST TOUJOURS SOUS-ENTENDUE DANS UN CONTRAT SYNALLAGMATIQUE, LEDIT CONTRAT N'EST JAMAIS RESOLU DE PLEIN DROIT ;

QUE, DES LORS, LA COUR D'APPEL, AYANT CONSTATE, EN L'ESPECE, QUE LA VENTE ETAIT PARFAITE ENTRE LES PARTIES DES LE 8 OCTOBRE 1976, NE POUVAIT DECIDER QUE LES VENDEURS ETAIENT EN DROIT NON SEULEMENT DE NE PAS DELIVRER LA PROPRIETE A L'ACHETEUR MAIS ENCORE D'EN DISPOSER SANS FAUTE EN FAVEUR D'UN TIERS, ET A AINSI VIOLE L'ARTICLE 1184 DU CODE CIVIL ;

ALORS QUE LE JUGE DOIT MOTIVER SA DECISION SANS CONTRADICTION ENTRE LES MOTIFS, CAR DES MOTIFS CONTRAIRES ENTRE EUX S'ANNULENT ;

QU'EN L'ESPECE, LA COUR D'APPEL, AYANT CONSTATE QUE LA LEVEE D'OPTION DU 8 OCTOBRE 1976 AVAIT RENDU PARFAITE ENTRE LES PARTIES LA VENTE DE LA PROPRIETE FAISANT L'OBJET DE LA PROMESSE DE VENTE LITIGIEUSE, N'A PU, SANS CONTRADICTION, ALLOUER AUX EPOUX X... DES DOMMAGES-INTERETS POUR INEXECUTION DE LADITE PROMESSE DE VENTE ET A AINSI VIOLE L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE ;

ALORS QU'IL RESSORT DES TERMES CLAIRS ET PRECIS DE L'AVENANT N 3 A LA PROMESSE DE VENTE LITIGIEUSE EN DATE DU 8 OCTOBRE 1976 : A) QUE LES EPOUX X... AVAIENT, DES CETTE DATE, AUTORISE M Y... A OCCUPER L'IMMEUBLE VENDU, CE QUI IMPLIQUAIT QU'ILS DEVAIENT EXECUTER LEUR OBLIGATION DE DELIVRANCE AVANT LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE (AVENANT PARAGRAPHE 2) ET LE PAIEMENT DU PRIX, B) PROROGE, EN TANT QUE DE BESOIN, LA DATE D'ECHEANCE DE LA PROMESSE DE VENTE FIXEE INITIALEMENT AU 30 DECEMBRE 1976 EN ACCEPTANT QUE L'ACTE AUTHENTIQUE SOIT SIGNE "DES QUE RENDEZ-VOUS POURRA ETRE PRIS UTILEMENT AUX FINS DE SIGNATURE DE LA VENTE AUTHENTIQUE CHEZ LES NOTAIRES" (AVENANT PARAGRAPHE 1), QUE, DES LORS, EN AFFIRMANT QUE LE PRIX DEVAIT ETRE PAYE LE MEME JOUR QUE LA DELIVRANCE A LA DATE DE L'ACTE AUTHENTIQUE FIXEE PAR LA PROMESSE DE VENTE ET NON PAR L'AVENANT, LA COUR D'APPEL A MANIFESTEMENT DENATURE LEDIT AVENANT ET AINSI VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL ;

ALORS QU'IL NE RESSORT D'AUCUNE DES PIECES PRODUITES AUX DEBATS QUE LES EPOUX X... AIENT MIS EN DEMEURE A UN MOMENT QUELCONQUE M Y... DE PAYER LE PRIX DE L'IMMEUBLE LITIGIEUX ET AIENT ARGUE DE CE MOYEN A L'APPUI DE LEURS PRETENTIONS ;

QUE, DES LORS, LA COUR D'APPEL, QUI A DENATURE LES TERMES EXACTS DU LITIGE, A VIOLE LES DROITS DE LA DEFENSE EN RETENANT D'OFFICE UN MOYEN QUI N'AVAIT PAS ETE PREALABLEMENT SOUMIS A LA LIBRE DISCUSSION DES PARTIES ET A AINSI VIOLE L'ARTICLE 16 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE ;

ALORS QU'IL RESSORT CLAIREMENT DE LA LETTRE DU 15 FEVRIER 1977 ADRESSEE PAR M Y... A L'AGENCE DE LA MALMAISON QUE SI LA VENTE N'AVAIT PAS ABOUTI LE 30 DECEMBRE 1976, C'EST PARCE QUE LES VENDEURS ONT PORTE LE PRIX DE VENTE DE 1 450 000 A 1 650 000 FRANCS ET QUE L'ACQUEREUR N'AVAIT PAS FORMELLEMENT ACCEPTE CE "NOUVEAU" PRIX ;

QUE, DES LORS, EN AFFIRMANT QUE CETTE LETTRE CONSTITUAIT DE LA PART DE CE DERNIER UN AVEU DE SON INCAPACITE DE PAYER LE PRIX "CONTRACTUEL" (1 450 000 FRANCS), LA COUR D'APPEL A DENATURE CETTE LETTRE ET AINSI VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL ;

ALORS QU'IL RESSORT CLAIREMENT ET NETTEMENT DE LA LETTRE ADRESSEE PAR L'AGENCE DE LA MALMAISON LE 28 DECEMBRE 1976 AU NOTAIRE DE M Y... QUE LES VENDEURS AVAIENT ACCEPTE, APRES LA PROMESSE DE VENTE, QUE LE PRIX NE SOIT PAYE QUE 10 % COMPTANT ET LE SOLDE AU BOUT DE SIX MOIS ;

QUE, DES LORS, LA COUR D'APPEL, AYANT FORMELLEMENT RECONNU QUE L'AGENCE DE LA MALMAISON ETAIT MANDATAIRE DU VENDEUR (ARRET P 5 ALINEA 3), NE POUVAIT NEGLIGER CETTE LETTRE ACQUISE AUX DEBATS QUI CONSTITUAIT LA PREUVE FORMELLE QU'UN ACCORD DES PARTIES, POSTERIEUR A LA PROMESSE DE VENTE ET A L'AVENANT, AVAIT MODIFIE LES CONDITIONS DE PAIEMENT COMPTANT DU PRIX ET A AINSI DENATURE PAR OMISSION LADITE LETTRE EN VIOLATION DE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL" ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RELEVE QUE LA VENTE S'ETAIT TROUVEE PARFAITE DES LE 8 OCTOBRE 1976, QUE LES EPOUX X... AVAIENT L'OBLIGATION DE LIVRER LA CHOSE ET M Y... DE PAYER LE PRIX COMPTANT AU JOUR FIXE POUR LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE ;

QU'HORS LES DENATURATIONS PRETENDUES, L'ARRET RETIENT QU'AUCUN ACCORD POSTERIEUR N'ETAIT VENU ACCORDER DES DELAIS DE PAIEMENT, QUE M Y... N'AVAIT PAS REUNI LES FONDS NECESSAIRES A LA DATE STIPULEE, QUE LES EPOUX X... ETAIENT PAR SUITE EN DROIT DE NE PAS SIGNER L'ACTE AUTHENTIQUE ET QUE M Y... AVAIT, PAR SA FAUTE, RENDU IMPOSSIBLE L'EXECUTION DE LA VENTE ;

QU'EN DEDUISANT DE CES SEULS MOTIFS, ABSTRACTION FAITE DU MOTIF SURABONDANT RELATIF A LA MISE EN DEMEURE DE L'ACHETEUR, L'OBLIGATION DE M Y... DE REPARER LE PREJUDICE CAUSE AUX VENDEURS PAR L'INEXECUTION DE LA VENTE ET EN APPRECIANT LE MONTANT DES DOMMAGES-INTERETS COMME EQUIVALENT AU MONTANT DE L'INDEMNITE CONVENTIONNELLE DUE PAR L'ACHETEUR AUX EPOUX X... EN CAS D'INEXECUTION DE LA VENTE, LA COUR D'APPEL, QUI NE S'EST PAS CONTREDITE ET A STATUE DANS LES LIMITES DU LITIGE, A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 30 JUIN 1981 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS ;