Tenant Liability for Ceiling Repair vs. Scope of Lease Agreement

SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QUE MADEMOISELLE Y... FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE (DIJON, 12 FEVRIER 1980) D'AVOIR MIS A SA CHARGE LES TRAVAUX RELATIFS AU PLAFOND D'UN LOCAL A USAGE COMMERCIAL QU'ELLE AVAIT DONNE EN LOCATION A LA SOCIETE LAURENT GAUTHIER, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, L'ARTICLE 1720 DU CODE CIVIL N'ETANT PAS D'ORDRE PUBLIC, IL EST PERMIS DE STIPULER QUE LE PRENEUR AURA LA CHARGE D'EFFECTUER LES REPARATIONS QUI INCOMBENT NORMALEMENT AU BAILLEUR ;

QU'EN L'ESPECE, LA CLAUSE 3 DU BAIL DISPOSE QUE LA SOCIETE PRENEUR AURA A SA CHARGE TOUT L'ENTRETIEN DES LOCAUX LOUES, TANT EN CE QUI CONCERNE LES REPARATIONS LOCATIVES QUE CELLES RELATIVES AU GROS OEUVRE ;

QUE LE BAIL PRECISE EN OUTRE QUE LA SOCIETE PRENEUR PRENDRA LES BIENS LOUES DANS LEUR ETAT ACTUEL ET S'INTERDIT D'EXERCER AUCUN RECOURS CONTRE LA BAILLERESSE OU LES NUS PROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE POUR MAUVAIS ETAT, VICES APPARENTS OU CACHES ;

QUE LE PRIX DU BAIL DE CET IMMEUBLE A USAGE COMMERCIAL A ETE FIXE A SA SIGNATURE EN 1962 A 4000 FRANCS ANNUELS ET N'A ETE NI AUGMENTE NI REVISE DEPUIS CETTE DATE, LE PRENEUR AYANT EN CONTREPARTIE FORMELLEMENT ACCEPTE LA VETUSTE DES LOCAUX LORS DE LA CONCLUSION DU BAIL ;

QU'AINSI, EN ENONCANT QUE LE TRES IMPORTANT TRAVAIL DE REFECTION ET RECONSTRUCTION ACTUELLEMENT NECESSAIRE APRES EFFONDREMENT, DOIT ETRE TENU COMME EXCEDANT UNE TELLE OBLIGATION D'ENTRETIEN DU GROS OEUVRE CONTRACTUELLEMENT MIS A LA CHARGE DU LOCATAIRE, ETANT ETABLI QUE CELUI CI A PRIS CONNAISSANCE DE LA VETUSTE DES LOCAUX AU MOMENT DE CONTRACTER, LA COUR D'APPEL A DENATURE LES CLAUSES CLAIRES ET PRECISES DU BAIL, DONT ELLE N'A PAS MONTRE LES AMBIGUITES, ET VIOLE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, ALORS, D'AUTRE PART, QUE LORSQUE MELLE Y... CONCLUT A LA CONFIRMATION DE LA DECISION ENTREPRISE, LES MOTIFS DU JUGEMENT SE TROUVENT INTEGRES DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL ET CONSTITUENT AUTANT DE MOYENS AUXQUELS LES JUGES DU SECOND DEGRE SONT TENUS DE REPONDRE ;

QU'EN L'ESPECE, LA BAILLERESSE A FORMELLEMENT CONCLU A LA CONFIRMATION DU JUGEMENT DE PREMIERE INSTANCE ;

QUE LE TRIBUNAL A TOUT D'ABORD PRECISE QUE LA SOCIETE LAURENT GAUTHIER N'A APPORTE AUCUNE PREUVE DES DILIGENCES QUI LUI INCOMBAIENT POUR EVITER UN ACCIDENT QUI LUI PARAISSAIT POURTANT PREVISIBLE ;

QU'IL INDIQUE ENCORE QUE L'EXPERT X... AU SURPLUS LA CARENCE MANIFESTE DE LA LOCATAIRE EN RELEVANT L'ETAT DE POURRISSEMENT DES DEUX SOLIVES DE SOUTENEMENT, CE QUI N'AURAIT PAS MANQUE D'APPARAITRE AU MOINDRE EXAMEN SERIEUX D'UN HOMME DE L'ART S'IL AVAIT ETE DILIGENTE PAR LA SOCIETE LAURENT GAUTHIER COMME ELLE AURAIT DU LE FAIRE ALORS QU'ELLE ETAIT CONSCIENTE DU FAIT, ETANT DANS LES LIEUX DEPUIS 1962 SOIT NEUF ANS AVANT LA REALISATION DE SES CRAINTES ;

QU'AINSI, EN INFIRMANT LE JUGEMENT ENTREPRIS, SANS S'EXPLIQUER SUR LES MOTIFS QUE LE TRIBUNAL AVAIT RETENUS A L'APPUI DE SA DECISION, DONT LA BAILLERESSE AVAIT DEMANDE LA CONFIRMATION, LA COUR D'APPEL A OMIS DE REPONDRE AUX CONCLUSIONS DONT ELLE ETAIT SAISIE ET VIOLE L'ARTICLE 455 DU NOUVEAU CODE DE PROCEDURE CIVILE ;

MAIS ATTENDU QUE L'ARRET, APRES AVOIR RAPPELE QUE LA CLAUSE DU BAIL LITIGIEUSE AVAIT TRAIT A UNE OBLIGATION D'ENTRETIEN, ET AVOIR REPONDU AUX CONCLUSIONS, EN RETENANT SOUVERAINEMENT, HORS LA DENATURATION ALLEGUEE, LA NECESSITE D'EXECUTER DES TRAVAUX DE RECONSTRUCTION, A PU EN DEDUIRE QUE DE TELS TRAVAUX EXCEDAIENT CEUX VISES PAR L'OBLIGATION D'ENTRETIEN ;

D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 12 FEVRIER 1980 PAR LA COUR D'APPEL DE DIJON ;