Real Estate Manager Conviction for Illegal Advance Payments and Improper Deposit Handling

CASSATION PARTIELLE sur le pourvoi formé par :

- X... Jacques,

contre un arrêt du 18 mai 1987 de la cour d'appel de Rouen, chambre correctionnelle, qui, pour infraction au Code de la construction et de l'habitation, l'a condamné à 5 000 francs d'amende et à des réparations civiles.

LA COUR,

Vu le mémoire produit ;

Sur le premier moyen de cassation, pris de la violation des articles L. 261-12, L. 261-15, L. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation, 593 du Code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale :

" en ce que l'arrêt attaqué a déclaré Jacques X... coupable d'avoir, courant 1983 et 1984, dans le département de l'Eure, accepté des versements en violation des dispositions des articles L. 261-12 et L. 261-15 du Code de la construction, faits prévus et réprimés par l'article L. 261-17 dudit Code ;

" aux motifs que les attestations des 24 octobre et 25 septembre 1984 révèlent sans aucune ambiguïté que X... a accepté de recevoir, en sa qualité de cogérant de la SCI Clos Saint-Jean, des sommes versées par les époux Z... et Béatrice Y... qui dépassaient les modalités de paiement du prix prévu aux contrats ; qu'en tout état de cause, ces versements ont été effectués en violation des conditions de l'article L. 261-12 du Code de la construction et de l'habitation, puisqu'ils ont été faits avant l'établissement de l'acte notarié ; que le fait d'accepter de tels versements réprimé par l'article L. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation de la part de X..., qui s'est manifestement abstenu de se documenter sérieusement sur la législation en vigueur, négligeant ainsi de se comporter en bon professionnel, constitue en lui-même le délit prévu par cet article sans qu'il soit nécessaire de rechercher l'existence d'une intention frauduleuse ;

" alors qu'en refusant formellement de rechercher l'existence de l'intention frauduleuse, la cour d'appel n'a pas constaté la réunion de tous les éléments constitutifs de l'infraction incriminée " ;

Attendu qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué que X..., cogérant d'une société civile immobilière qui vendait des immeubles à construire, a exigé ou accepté des acheteurs des versements avant la signature du contrat de vente et des dépôts de garantie qui n'ont pas été affectés à un compte spécial ouvert par un organisme habilité à cet effet ; qu'il a été poursuivi du chef de l'infraction prévue et réprimée par l'article L. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que pour rejeter l'argumentation du prévenu, qui prétendait qu'il n'avait agi que sur la demande d'autres dirigeants de la société civile immobilière et sans intention frauduleuse, les juges du second degré relèvent que " le fait d'accepter de tels versements... constitue en lui-même le délit prévu " par l'article L. 261-17 précité " sans qu'il soit nécessaire de rechercher l'existence d'une intention frauduleuse " ;

Attendu qu'en l'état de ces motifs d'où il résulte que les faits incriminés ont été commis sciemment la cour d'appel a justifié sa décision dès lors qu'elle n'avait pas à rechercher une intention frauduleuse autre que celle résultant de la violation volontaire de la loi ;

D'où il suit que le moyen ne saurait être accueilli ;

Sur le second moyen de cassation, pris de la violation des articles L. 261-12, L. 261-15, L. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation, 2, 3, 593 du Code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale :

" en ce que l'arrêt attaqué a condamné Jacques X... à payer la somme de 385 000 francs aux époux Z... et celle de 230 000 francs à Mlle Béatrice Y... à titre de dommages-intérêts ;

" aux motifs que le délit dont s'est rendu coupable Jacques X... est directement lié au non-remboursement des sommes dont le versement est intervenu irrégulièrement ; que la Cour trouve en la cause les éléments suffisants pour confirmer la somme de 385 000 francs allouée aux époux Z... et celle de 230 000 francs attribuée à Béatrice Y... par les premiers juges ;

" alors que le juge correctionnel n'est compétent pour prononcer la condamnation du prévenu à des réparations civiles qu'autant que cette condamnation est fondée sur un préjudice résultant directement de l'infraction ; qu'en accordant, cependant, des dommages-intérêts en considération du " non-remboursement " des sommes irrégulièrement versées, ce qui ne constituait pas un préjudice résultant directement de l'infraction, la cour d'appel a méconnu le principe susvisé " ;

Vu lesdits articles ;

Attendu qu'un préjudice direct et personnel peut seul fonder l'action devant la juridiction répressive ;

Attendu que pour condamner le prévenu à indemniser les parties civiles du préjudice résultant de ce que les sommes qu'elles avaient versées ne leur ont pas été remboursées malgré l'inexécution des travaux, la juridiction du second degré, rejetant l'argumentation de X... qui prétendait que le dommage ne découlait pas directement des infractions réprimées par l'article L. 261-17 du Code de la construction et de l'habitation, énonce que le délit dont il s'est rendu coupable " est directement lié au non-remboursement des sommes dont le versement est intervenu irrégulièrement " ;

Mais attendu qu'en se déterminant ainsi alors que le caractère illicite des versements n'entraînait pas nécessairement l'inexécution des travaux ni le défaut de remboursement des sommes payées par anticipation et qu'ainsi le préjudice des parties civiles n'était pas la conséquence directe de l'infraction pour laquelle le prévenu était poursuivi, la cour d'appel a méconnu les textes susvisés ;

D'où il suit que la cassation est encourue ;

Par ces motifs :

CASSE ET ANNULE l'arrêt du 18 mai 1987 de la cour d'appel de Rouen mais seulement sur les intérêts civils, et pour qu'il soit à nouveau jugé conformément à la loi :

RENVOIE la cause et les parties dans la limite de la cassation ainsi prononcée, devant la cour d'appel de Versailles.