Novation of Reservation Agreements and Applicability of Uncompleted Building Sales Law

LA COUR, VU LE MEMOIRE PRODUIT ;

SUR LE MOYEN UNIQUE DE CASSATION, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 6, 7, 8, 11, 12, 13 A 15 DE LA LOI DU 3 JANVIER 1967, VIOLATION DES ARTICLES 1271, 1272 ET 1273 DU CODE CIVIL ET DE L'ARTICLE 1321 DU MEME CODE, ENSEMBLE VIOLATION DES ARTICLES 485, 512 ET 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE POUR DEFAUT DE MOTIFS, DEFAUT DE REPONSE AUX CONCLUSIONS, MANQUE DE BASE LEGALE,

" EN CE QUE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE A DEBOUTE LA PARTIE CIVILE DEMANDERESSE DE SA DEMANDE EN DOMMAGES ET INTERETS CONTRE LES SIEURS X... ET Y..., MOTIFS PRIS QUE LE COMPROMIS DE VENTE INTERVENU LE 25 JUILLET 1972 ENTRE LES EPOUX X..., VENDEURS DE L'APPARTEMENT, ET LES EPOUX Z..., ACQUEREURS, EMPORTAIT NOVATION DES ACCORDS DE RESERVATION QUE CEUX-CI AVAIENT PASSES LE 10 MARS 1972 AVEC LA SCI EDEN FLOR POUR L'ACHAT DE L'APPARTEMENT EN L'ETAT DE FUTUR ACHEVEMENT ; QUE, DES LORS, ET A LA DATE DU 11 SEPTEMBRE 1972, JOUR DE LA REMISE DU CHEQUE LITIGIEUX, LES EPOUX Z... AVAIENT, DEPUIS LE COMPROMIS DE VENTE DU 25 JUILLET 1972, ACHETE L'APPARTEMENT DONT ILS AVAIENT PRIS POSSESSION LE 28 AOUT 1972 ET QUE, DANS CES CONDITIONS, LES DISPOSITIONS DE LA LOI DU 3 JANVIER 1967 N'ETAIENT PLUS APPLICABLES EN L'ESPECE ;

" ALORS QUE, D'UNE PART, LA NOVATION NE SE PRESUMANT PAS ET EXIGEANT QUE LA VOLONTE DE L'OPERER RESULTE CLAIREMENT DE L'ACTE, LA COUR N'A PU VALABLEMENT SE BORNER, SANS AUTRE EXPLICATION, A DECIDER QUE LE COMPROMIS DE VENTE INTERVENU LE 25 JUILLET 1972 ENTRE LES EPOUX X..., VENDEURS DE L'APPARTEMENT, ET LES EPOUX Z..., EMPORTAIT NOVATION DES ACCORDS DE RESERVATION QUE CEUX-CI AVAIENT PASSES LE 10 MARS 1972 AVEC LA SCI EDEN FLOR POUR L'ACHAT DE L'APPARTEMENT EN L'ETAT DE FUTUR ACHEVEMENT ET QUI CONSTITUAIENT UN ACTE ABSOLUMENT ETRANGER AU COMPROMIS DE VENTE SUS-ENONCE, D'OU IL SUIT QUE LESDITS ACCORDS DE RESERVATION ETANT REGIS PAR LA LOI DU 3 JANVIER 1967, LES DISPOSITIONS DE LADITE LOI SE TROUVAIENT TOUJOURS APPLICABLES EN L'ESPECE ;

" ET QUE, D'AUTRE PART, LA VENTE INTERVENUE LE 29 FEVRIER 1972 ENTRE LA SCI EDEN FLOR ET LES EPOUX X..., PARENTS DU PREVENU, ETANT SIMULEE, LE COMPROMIS DE VENTE PASSE PAR CEUX-CI LE 25 JUILLET 1972 AVEC LES EPOUX Z... ETAIT DEPOURVU DE TOUT EFFET A L'EGARD DE CES DERNIERS ET REPUTE NON ECRIT EN APPLICATION DE L'ARTICLE 12 DE LA LOI DU 3 JANVIER 1967, D'OU IL SUIT QUE LES EPOUX Z... ET LA SCI EDEN FLOR SE TROUVAIENT TOUJOURS SOUS L'EMPIRE DES ACCORDS DE RESERVATION DU 10 MARS 1972, CE QUI OBLIGEAIT LES PREVENUS A VERSER LES FONDS RECUS PAR LA SCI EDEN FLOR AU COMPTE BLOQUE DE CETTE DERNIERE JUSQU'A LA CONCLUSION DU CONTRAT DE VENTE, CE QU'ILS N'ONT PAS FAIT, ENCOURANT PAR LA MEME LES SANCTIONS PREVUES PAR LES ARTICLES 13 ET 14 DE LA LOI DU 3 JANVIER 1967 " ;

VU LESDITS ARTICLES ;

ATTENDU QUE TOUT JUGEMENT OU ARRET DOIT CONTENIR DES MOTIFS PROPRES A JUSTIFIER LA DECISION ET QUE LES JUGES SONT TENUS DE REPONDRE AUX CHEFS PEREMPTOIRES DES CONCLUSIONS DES PARTIES ;

ATTENDU QU'IL APPERT DE L'ARRET ATTAQUE ET DU JUGEMENT AUQUEL IL SE REFERE POUR L'EXPOSE DES FAITS, QUE LA SCI EDEN FLOR, AYANT POUR OBJET LA VENTE D'APPARTEMENTS A CONSTRUIRE, ET DONT Y... ANDRE ETAIT LE GERANT, AVAIT SOLLICITE EN FEVRIER 1972 UN PRET DU COMPTOIR DES ENTREPRENEURS ; QUE S'ETANT TROUVE DANS L'IMPOSSIBILITE DE JUSTIFIER, SELON LES CONDITIONS D'OBTENTION DE CE PRET, DE LA VENTE DE 75 % AU MOINS DES APPARTEMENTS DE L'IMMEUBLE A CONSTRUIRE, X... ROBERT, PROMOTEUR CONSEIL ET MANDATAIRE DE LADITE SOCIETE, A IMAGINE DE VENDRE A SES PROPRES PARENTS, LES EPOUX X...-A..., UN APPARTEMENT POUR LE PRIX DE 90 000 FRANCS, DONT 22 500 FRANCS SERAIENT REGLES AU MOYEN DU PRET DU COMPTOIR PRECITE ; QUE LA VENTE ENTRE LADITE SOCIETE ET LES EPOUX X...-A... A ETE PASSEE LE 29 FEVRIER 1972 PAR ACTE NOTARIE ; QUE NEANMOINS X... AU NOM DE LA SCI A SIGNE LE 10 MARS 1972 UN CONTRAT PRELIMINAIRE DE VENTE DU MEME APPARTEMENT AVEC LES EPOUX Z...-B..., QUI, AU TITRE DE LA RESERVATION, ONT REMIS UN CHEQUE DE 4 700 FRANCS VERSE AU COMPTE BLOQUE DONT LA SOCIETE VENDERESSE ETAIT TITULAIRE A LA BANQUE DE LA CONSTRUCTION ET DES TRAVAUX PUBLICS ; QUE LE 25 JUILLET 1972, AETE SIGNE UN COMPROMIS SYNALLAGMATIQUE DE VENTE ET D'ACHAT ENTRE LES EPOUX X...-A... ET LES EPOUX Z...-B... ; QUE CES DERNIERS ONT PRIS POSSESSION DE L'APPARTEMENT ACHEVE, FIN AOUT 1972 ; QU'A LA DEMANDE DE LA SCI ET PAR L'ENTREMISE DE X... ROGER, ILS ONT REMIS UN CHEQUE DE 88 000 FRANCS REPRESENTANT LE SOLDE DU PRIX DE VENTE ; QUE CET EFFET A ETE AUSSITOT ENCAISSE PAR LE GERANT Y... ET UTILISE POUR APURER EN PARTIE LE PASSIF DE LA SCI, ALORS QUE LE COMPTE DE CETTE SOCIETE A LA BANQUE SUSDITE ETAIT BLOQUE ; QUE LE CONTRAT DE VENTE ENTRE LES EPOUX X...-A... ET LES EPOUX Z...-B... A ETE PASSE LE 29 MARS 1973 PAR-DEVANT NOTAIRE ; QU'IL ETAIT SPECIFIE DANS L'ACTE QUE LES ACQUEREURS AVAIENT PAYE COMPTANT LE PRIX DE 94 000 FRANCS, DIRECTEMENT AUX VENDEURS, SANS PASSER PAR LA COMPTABILITE DU NOTAIRE ;

ATTENDU QUE DANS LEURS CONCLUSIONS D'APPEL, LES EPOUX Z..., PARTIES CIVILES, ONT ALLEGUE QUE LA VENTE PRECITEE DU 29 FEVRIER 1972 ENTRE LA SCI ET LES EPOUX X...-A... ETAIT SIMULEE ET QUE LE COMPROMIS PASSE ENTRE CEUX-CI ET LES CONCLUANTS ETAIT NUL, EN VERTU DE L'ARTICLE 12 DE LA LOI DU 3 JANVIER 1967 ; QUE LE CONTRAT PRELIMINAIRE DE VENTE SIGNE LE 10 MARS 1972 ENTRE LA SCI ET LES CONCLUANTS STIPULAIT QUE LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE DEVAIT INTERVENIR CONFORMEMENT AUX DISPOSITIONS DE LADITE LOI, LAQUELLE INTERDIT AUX VENDEURS, SOUS PEINE DE SANCTIONS PENALES, D'EXIGER ANTERIEUREMENT A LA REALISATION DUDIT ACTE UN VERSEMENT QUELCONQUE SAUF UN DEPOT DE GARANTIE EFFECTUE A UN COMPTE SPECIAL ; QUE LE CHEQUE DE 88 000 FRANCS, AU LIEU D'ETRE PORTE AU CREDIT D'UN COMPTE BLOQUE, A ETE UTILISE A D'AUTRES FINS ET DETOURNE PAR LE GERANT DE LA SCI.

ATTENDU QUE POUR DEBOUTER LA VEUVE Z... DE SA DEMANDE EN DOMMAGES-INTERETS, LA COUR D'APPEL STATUANT SUR LE SEUL APPEL DE CELLE-CI DU JUGEMENT DE RELAXE, DANS LES POURSUITES SUIVIES CONTRE X... ET Y... ANDRE DU CHEF D'ABUS DE CONFIANCE, ENONCE QUE LE COMPROMIS DE VENTE INTERVENU LE 25 JUILLET 1972 ENTRE LES EPOUX X...-A... ET LES EPOUX Z..., EMPORTAIT NOVATION DES ACCORDS DE RESERVATION QUE CEUX-CI AVAIENT PASSES LE 10 MARS 1972 AVEC LA SCI POUR L'ACHAT DE L'APPARTEMENT EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT ; QUE, DES LORS, A LA DATE DU 11 SEPTEMBRE 1972, JOUR DE LA REMISE DU CHEQUE DE 88 000 FRANCS, LES EPOUX Z... AVAIENT DEPUIS LE COMPROMIS DU 25 JUILLET 1972 ACHETE L'APPARTEMENT DONT ILS AVAIENT PRIS POSSESSION LE 28 AOUT 1972 ; QUE DANS CES CONDITIONS, LES DISPOSITIONS DE LA LOI DU 3 JANVIER 1967 N'ETAIENT PLUS APPLICABLES ;

MAIS ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI, LA COUR D'APPEL N'A PU, D'UNE PART, SANS SE CONTREDIRE, ENONCER QUE LA PREMIERE VENTE CONCLUE ENTRE LA SCI ET LES EPOUX X...-A... POUVAIT ETRE TENUE POUR UNE VENTE SIMULEE ET SE REFERER, POUR ADMETTRE UNE NOVATION, AU COMPROMIS PASSE LE 25 JUILLET 1972 ENTRE LES EPOUX X...-A... EN TANT QUE PROPRIETAIRES ET VENDEURS DE L'APPARTEMENT ET LES EPOUX Z..., D'AUTRE PART LAISSER SANS REPONSE LES CONCLUSIONS DE CES DERNIERS QUI ALLEGUAIENT QUE Y... ET X... ROBERT, PRIS EN LEUR QUALITE RESPECTIVE DE GERANT ET DE MANDATAIRE DE LA SCI, AVAIENT DETOURNE, AU SENS DE L'ARTICLE 14 DE LADITE LOI, LE CHEQUE DE 88 000 FRANCS, EN S'ABSTENANT D'EN PORTER LE MONTANT AU CREDIT D'UN COMPTE BLOQUE AVANT LA SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE ; QUE DES LORS LA CASSATION EST ENCOURUE DE CE CHEF ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE L'ARRET DE LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE DU 24 MAI 1978, ET POUR ETRE JUGE A NOUVEAU CONFORMEMENT A LA LOI :

RENVOIE LA CAUSE ET LES PARTIES DEVANT LA COUR D'APPEL DE NIMES.