Real Estate Agent Commission Dispute and Written Agreement Requirements
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involves a real estate agent who secured a lease for a commercial property, where the written mandate from the property owner stipulated that the tenant would pay the agent's commission. Subsequently, the agent demanded the commission from the tenant, who refused payment because no written agreement specifying the commission terms had been signed directly with them. The lower court acquitted the agent, reasoning that since the final lease was executed before a notary, the agent had no means to compel the notary to include the commission details in the official act as required by the decree, thus absolving the agent of the offense of collecting fees without a proper written agreement detailing the remuneration. However, the highest court quashed this decision, holding that the law mandates that the agreement specifying the commission's terms must be in writing, and the obligation to ensure this inclusion, especially when the mandate shifts the fee burden to the other party, was not excused by the involvement of a notary.
Regeste Legislator
Généré par l'IAARTICLES 6 ET 18, 2 DE LA LOI N° 70-9 DU 2 JANVIER 1970, ARTICLE 73 DU DECRET D'APPLICATION N° 72-678 DU 20 JUILLET 1972; Real Estate Agent Commission Dispute and Written Agreement Requirements: Subsequently, the agent demanded the commission from the tenant, who refused payment because no written agreement specifying the commission terms had been signed directly with them. The lower court acquitted the agent, reasoning that since the final lease was executed before a notary, the agent had no means to compel the notary to include the commission details in the official act as required by the decree, thus absolving the agent of the offense of collecting fees without a proper written agreement detailing the remuneration. However, the highest court quashed this decision, holding that the law mandates that the agreement specifying the commission's terms must be in writing, and the obligation to ensure this inclusion, especially when the mandate shifts the fee burden to the other party, was not excused by the involvement of a notary.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation overturned the lower court's decision because it misapplied these articles regarding the required written agreement for remuneration in real estate transactions.
The lower court's reasoning was found to be contrary to the provisions of this article regarding the required inclusion of commission modalities in the act engaging the parties.
Texte complet
LA COUR, VU LA CONNEXITE JOIGNANT LES POURVOIS ; VU LES MEMOIRES PRODUITS EN DEMANDE ET EN DEFENSE ;
SUR LE MOYEN UNIQUE DE CASSATION DU PROCUREUR GENERAL, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 6 ET 18 DE LA LOI N° 70-9 DU 2 JANVIER 1970 ET DE L'ARTICLE 73 DU DECRET D'APPLICATION N° 72-678 DU 20 JUILLET 1972 ; SUR LE MOYEN UNIQUE DE CASSATION DE LA SARL COMPTOIR DAUPHINOIS DE PEINTURES ; PRIS DE LA VIOLATION DES MEMES DISPOSITIONS PRECITEES ;
LES MOYENS ETANT REUNIS ; VU LESDITS ARTICLES ;
ATTENDU, D'UNE PART, QUE LA COMBINAISON DES ARTICLES 1ER, 6 ET 18, 2 DE LA LOI N° 70-9 DU 2 JANVIER 1970, IL RESULTE QUE COMMET LE DELIT PREVU PAR LA DERNIERE DE CES DISPOSITIONS, TOUTE PERSONNE QUI, SE LIVRANT OU PRETANT SON CONCOURS D'UNE MANIERE HABITUELLE ET MEME A TITRE ACCESSOIRE AUX OPERATIONS PRECISEES AUDIT ARTICLE 1ER, EXIGE OU ACCEPTE DES SOMMES D'ARGENT, BIENS, EFFETS OU VALEURS QUELCONQUES, SANS AVOIR CONCLU AVEC SON CLIENT UNE CONVENTION REDIGEE PAR ECRIT, DANS LAQUELLE SONT PRECISEES NOTAMMENT LES CONDITIONS DE DETERMINATION DE LA REMUNERATION AINSI QUE LA PARTIE QUI EN AURA LA CHARGE ;
ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE DES TERMES DU 2E ALINEA DE L'ARTICLE 73 DU DECRET N° 72-678 DU 20 JUILLET 1972, IL SE DEDUIT QUE, LORSQUE LE MANDAT ECRIT DELIVRE PAR L'UNE DES PARTIES A L'INTERMEDIAIRE DANS LES OPERATIONS PRECITEES, MET A LA CHARGE DE L'AUTRE LA REMUNERATION DUE A CELUI-LA, LES MODALITES DE LA COMMISSION DOIVENT ETRE INSEREES DANS L'ACTE ENGAGEANT LES PARTIES ;
ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE CONSTATE QUE LA DAME SUZANNE X..., EPOUSE Y..., AGENT IMMOBILIER, A RECU DE Z..., PROPRIETAIRE D'UN LOCAL A USAGE COMMERCIAL, UN MANDAT ECRIT DE LE DONNER EN LOCATION, DANS LEQUEL IL ETAIT STIPULE QUE LA REMUNERATION DE L'INTERMEDIAIRE SERAIT A LA CHARGE DU PRENEUR ; QUE, PAR L'ENTREMISE DE LA PREVENUE, UN CONTRAT DE LOCATION A ETE SIGNE LE 27 JANVIER 1976 PAR DEVANT NOTAIRE, ENTRE Z... ET A..., GERANT DE LA SARL COMPTOIR DAUPHINOIS DE PEINTURES ; QUE PAR LETTRE DE LA MEME DATE, LA DAME X... A DEMANDE A A... SA COMMISSION ; QUE CE DERNIER N'AYANT SIGNE AUCUN ENGAGEMENT SUR CE POINT, A REFUSE DE LA PAYER ET A LA SUITE DE SON ASSIGNATION DEVANT LA JURIDICTION COMMERCIALE A PORTE PLAINTE CONTRE LA PREVENUE ;
ATTENDU QUE POUR RELAXER LA DAME X... DU CHEF D'INFRACTION AUX DISPOSITIONS DES ARTICLES 6 ET 18, 2 DE LA LOI PRECITEE, LA COUR D'APPEL ENONCE QUE NI L'ARTICLE 6 DE LADITE LOI, NI L'ARTICLE 73 DU DECRET PRECITE, N'INDIQUE LA PERSONNE QUI DOIT REDIGER L'ENGAGEMENT DES PARTIES ; QU'EN L'ESPECE, CELLES-CI AYANT PASSE LE CONTRAT DE LOCATION PAR DEVANT NOTAIRE, LA PREVENUE NE DISPOSAIT D'AUCUN MOYEN POUR EXIGER DE L'OFFICIER MINISTERIEL REDACTEUR DE L'ACTE QU'IL Y FASSE FIGURER LES MENTIONS CONCERNANT SA REMUNERATION, CONFORMEMENT AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 73 DUDIT DECRET ; QUE DES LORS AUCUNE INFRACTION NE PEUT ETRE RETENUE CONTRE L'AGENT IMMOBILIER ;
MAIS ATTENDU QU'EN STATUANT AINSI, LA COUR D'APPEL A MECONNU LES DISPOSITIONS ET LES PRINCIPES SUS-ENONCES ; D'OU IL SUIT QUE LA CASSATION EST ENCOURUE DE CE CHEF ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE EN TOUTES SES DISPOSITIONS L'ARRET DE LA COUR D'APPEL DE GRENOBLE EN DATE DU 21 FEVRIER 1979, ET, POUR QU'IL SOIT A NOUVEAU STATUE CONFORMEMENT A LA LOI :
RENVOIE LA CAUSE ET LES PARTIES DEVANT LA COUR D'APPEL DE LYON.