Retroactive Application of Statutory Interpretation in Real Estate Fee Prohibition Case

CASSATION SUR LE POURVOI FORME PAR : X... (LEON), CONTRE UN ARRET DE LA COUR D'APPEL DE PARIS (9EME CHAMBRE), EN DATE DU 25 OCTOBRE 1972, QUI L'A CONDAMNE A 15000 FRANCS D'AMENDE AINSI QU'A DES REPARATIONS CIVILES DU CHEF D'INFRACTION A LA LOI DU 11 JUIN 1960 INTERDISANT CERTAINES PRATIQUES EN MATIERE DE TRANSACTIONS PORTANT SUR DES IMMEUBLES ET DES FONDS DE COMMERCE. LA COUR, VU LE MEMOIRE PRODUIT ;

SUR LE SECOND MOYEN DE CASSATION PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 1ER ET SUIVANTS, 3 DE LA LOI DU 21 JUIN 1960, 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, DEFAUT DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE, " EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE A CONDAMNE LE DEMANDEUR POUR AVOIR ACCOMPLI UNE OPERATION UNIQUE DE VENTE IMMOBILIERE, SANS RESPECTER LES CONDITIONS IMPOSEES PAR LA LOI AUX AGENTS D'AFFAIRES ;

" AUX MOTIFS QUE LA LOI DU 21 JUIN 1960 EST APPLICABLE A TOUTE PERSONNE QUI SE LIVRE OU PRETE SON CONCOURS A DES OPERATIONS D'ACHAT OU DE VENTE D'IMMEUBLES, QUE CE TEXTE NE COMPORTE AUCUNE DEROGATION ET VISE L'INTERMEDIAIRE, MEME OCCASIONNEL ;

" ALORS QUE LA LOI N'ETANT APPLICABLE QU'AUX PERSONNES SE LIVRANT A DES OPERATIONS D'ACHAT OU DE VENTE, NE POUVAIT REGIR LA SITUATION D'UN NON-PROFESSIONNEL S'ETANT LIVRE A UNE OPERATION UNIQUE, L'ACTE ISOLE ACCOMPLI PAR UN MANDATAIRE NE POUVANT ETRE CONSIDERE COMME SE RATTACHANT A L'EXERCICE HABITUEL D'UNE ACTIVITE PROFESSIONNELLE D'AGENT D'AFFAIRES, SEULE REGLEMENTEE PAR LE LEGISLATEUR " ;

VU LESDITS ARTICLES, ENSEMBLE LES ARTICLES 1ER ET 19 DE LA LOI N° 70-9 DU 2 JANVIER 1970 ;

ATTENDU QU'IL DECOULE DES TERMES DE L'ARTICLE 19 DE LA LOI N° 70-9 DU 2 JANVIER 1970, REGLEMENTANT LES CONDITIONS D'EXERCICE DES ACTIVITES RELATIVES A CERTAINES OPERATIONS PORTANT SUR LES IMMEUBLES ET LES FONDS DE COMMERCE QUE LES DISPOSITIONS DE CETTE LOI SE SONT SUBSTITUEES, A LA DATE DE LEUR ENTREE EN VIGUEUR, A CELLES DE LA LOI N° 60-580 DU 21 JUIN 1960 QUI A ETE A LA MEME DATE ABROGEE ;

QUE DES LORS, LES FAITS COMMIS SOUS L'EMPIRE DE LA LOI DE 1960 ET SUSCEPTIBLES D'ETRE POURSUIVIS COMME CONSTITUANT DES INFRACTIONS A CETTE LOI NE SONT ACTUELLEMENT PUNISSABLES QUE S'ILS ENTRENT DANS LES PREVISIONS DES DISPOSITIONS PENALES DE LA LOI NOUVELLE ;

ET ATTENDU QU'AUX TERMES DE SON ARTICLE 1ER, CELLE-CI S'APPLIQUE EXCLUSIVEMENT AUX PERSONNES QUI LIVRENT OU PRETENT LEUR CONCOURS " D'UNE MANIERE HABITUELLE " AUX OPERATIONS QU'ELLE CONCERNE ;

ATTENDU QU'IL APPERT DE L'ARRET ATTAQUE QU'IL ETAIT REPROCHE A X..., PREVENU D'INFRACTION A L'ARTICLE 3 DE LA LOI DU 21 JUIN 1960 ALORS EN VIGUEUR, D'AVOIR A L'OCCASION D'UNE PROMESSE DE VENTE A L'ELABORATION DE LAQUELLE IL AVAIT PARTICIPE, PERCU UNE SOMME D'ARGENT A TITRE DE FRAIS ET HONORAIRES AVANT QUE LA VENTE DE L'IMMEUBLE EUT ETE EFFECTIVEMENT CONCLUE ET CONSTATEE PAR UN ACTE ECRIT ;

QUE LEDIT X... A SOUTENU PAR VOIE DE CONCLUSIONS REGULIERES DEVANT LES JUGES DU FOND QU'IL N'ETAIT PAS AGENT D'AFFAIRES ET, QU'A LA SUPPOSER ETABLIE, L'OPERATION QUI LUI ETAIT IMPUTEE NE POUVAIT CONSTITUER QU'UN FAIT ACCIDENTEL ET ISOLE N'ENTRANT PAS DANS LES PREVISIONS DE LA LOI PENALE ;

ATTENDU QUE, POUR REJETER CE MOYEN DE DEFENSE, L'ARRET ENONCE QUE LA LOI " NE COMPORTE AUCUNE DEROGATION ET VISE L'INTERMEDIAIRE MEME OCCASIONNEL QUI S'ENTREMET EN MATIERE IMMOBILIERE " ;

MAIS ATTENDU QUE, QUELLE QU'AIT PU ETRE SA VALEUR AU REGARD DE LA LEGISLATION QUI ETAIT EN VIGUEUR QUAND LA COUR A STATUE, CETTE INTERPRETATION N'EST PAS CONCILIABLE AVEC LA DISPOSITION PRECITEE DU TEXTE PRESENTEMENT APPLICABLE ;

QU'IL S'ENSUIT QUE LA DECISION MANQUE DE BASE LEGALE, PAR CES MOTIFS ET SANS QU'IL Y AIT LIEU DE STATUER SUR LE PREMIER MOYEN :

CASSE ET ANNULE L'ARRET DE LA COUR D'APPEL DE PARIS EN DATE DU 25 OCTOBRE 1972 ET, POUR ETRE STATUE A NOUVEAU, CONFORMEMENT A LA LOI :

RENVOIE LA CAUSE ET LES PARTIES DEVANT LA COUR D'APPEL DE ROUEN