Co-ownership Association Suit Against Former Manager and Insurers Over Construction Defects Fails Due to Lack of Authorization and Missed Warranty Conditions

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° B 05-19709 et R. 05-19998 ;

Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi ;

Donne acte au syndicat des Copropriétaires Résidence Kyklos, à Mme Y..., à M. Z..., à M. A..., à M. B... et à Mme C..., du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société L'Epi de Blé, la société Aménagement Aude, la SCI Maeva, M. D... et M. E... ;

Donne acte à M. F... et à la MAF du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme X..., la société Axa France Iard, la société L'Epi de Blé, la société Aménagement Aude, Mme Y..., la société Maeva, M. Z..., M. A..., M. B..., Mme C..., M. G..., ès qualités, la société Info immobilier, la société Qualiconsult, M. D..., la société Aviva assurances et M. E... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 21 juin 2005), qu'après avoir chargé la société Info immobilier, alors syndic de copropriété, de faire procéder à des travaux de ravalement de façades par la société Echasud et de réfection de toitures-terrasses par la société Gervais Martin Etanchéité (la GME), placées depuis en liquidation judiciaire et représentées par M. G..., liquidateur, le syndicat des copropriétaires Résidence Kyklos et certains d'entre eux ont assigné à titre principal la société Abeille aux droits de laquelle se trouve la société Aviva Assurances en qualité d'assureur dommages-ouvrages, et à titre subsidiaire l'ensemble des intervenants aux travaux et leurs assureurs, en raison des désordres relevés ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° B 05-19.709 :

Attendu que le syndicat des copropriétaires et certains copropriétaires font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable l'action engagée par le syndicat à l'encontre de la société Info Immobilier, alors, selon le moyen, que la loi n'exige pas que l'autorisation précise l'identité des personnes devant être assignées et, qu'à défaut de décision limitant les pouvoirs du syndic, l'autorisation donnée vaut à l'égard de l'ensemble des personnes concernées par les désordres signalés, ou identifiées dans le rapport d'expertise que cette autorisation mentionnait, ainsi qu'à l'égard de leurs assureurs ; que la cour d'appel constate que par délibération du 16 janvier 1999, l'assemblée générale des copropriétaires a "expressément demandé au syndic d'intervenir auprès de l'avocat de la copropriété afin de plaider cette affaire conformément aux conclusions de l'expert" ; que l'expert retenait la responsabilité du syndic Info immobilier, partie aux opérations d'expertise judiciaire, à hauteur de 24 % des désordres ; d'où il suit qu'en déclarant irrecevable l'action en responsabilité introduite par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires Résidence Kyklos, faute d'autorisation d'assigner l'ancien syndic, la cour d'appel, qui statue à l'aide de considérations inopérantes, ne tire pas les conséquences légales de ses propres constatations et viole les articles 55 du décret du 17 mars 1967 et 1134 du code civil, ensemble l'article 31 du nouveau code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'assemblée générale avait par délibération du 4 octobre 1996 décidé d'engager une action judiciaire afin de rechercher la responsabilité des intervenants suite aux désordres constatés après travaux d'étanchéité et de ravalement et par délibération du 16 janvier 1999 expressément demandé au syndic d'intervenir auprès de l'avocat de la copropriété afin de plaider cette affaire conformément aux conclusions de l'expert, relevé que le syndicat des copropriétaires ne produisait aucune délibération mandatant le nouveau syndic à assigner l'ancien et exactement retenu que celui-ci n'avait pas la qualité d'intervenant à l'acte de construire et qu'il n'était pas concerné par une obligation de garantie, la cour d'appel, qui a énoncé que sa responsabilité était recherchée à raison des fautes commises dans le cadre de sa gestion, en a déduit à bon droit que l'action à l'encontre de la société Info Immobilier était irrecevable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi n° B 05-19.709, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que l'attestation mentionnait que la police dommages-ouvrages était en cours d'établissement et souverainement retenu que tout démontrait que la compagnie d'assurances L'Abeille avait entendu subordonner son accord à la production des éléments de nature à l'éclairer sur l'étendue du risque de l'engagement sollicité, la cour d'appel a pu en déduire que les conditions nécessaires à l'octroi de la garantie n'avaient jamais été remplies ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen du pourvoi n° B 05-19.709 :

Attendu que le syndicat des copropriétaires et certains copropriétaires font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande à l'encontre de la société d'assurances Axa France Iard, alors, selon le moyen, que le caractère apparent ou caché d'un vice de construction ou d'un défaut de conformité doit s'apprécier au regard du maître de l'ouvrage lui-même, et non pas du maître d'oeuvre, fût-il mandaté pour procéder à la réception ; que, dès lors, prive sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1998 du code civil, la cour d'appel qui pour conclure au caractère apparent des désordres se réfère à un procès-verbal de réception non signé du maître de l'ouvrage dont elle dénie au demeurant la valeur d'acte de réception et aux appréciations de l'expert judiciaire ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le document établi par M. F..., maître d'oeuvre, le 9 octobre 1987, ne pouvait valoir procès-verbal de réception expresse dès lors qu'il n'avait pas été signé par le maître de l'ouvrage, la cour d'appel, qui a relevé que les éléments objectifs réunis au dossier permettaient en revanche de fixer la réception au 2 novembre 1987 date à laquelle le syndicat et les copropriétaires en prenant possession de l'ouvrage après avoir payé entièrement les travaux réalisés avaient manifesté sans équivoque leur volonté de recevoir le chantier en l'état et que lors de la réception du 2 novembre 1987 les désordres étaient apparents dans toute leur ampleur et avec toutes les conséquences prévisibles, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur les quatrième et cinquième moyens du pourvoi n° B 05-19.709, réunis, ci-après annexés :

Attendu qu'ayant constaté que les demandeurs ne remettaient pas en cause les pourcentages de responsabilité retenus par le premier juge, la cour d'appel en a exactement déduit que l'infirmation par ladite cour des 2 % attribués à la société Qualiconsult ne pouvait avoir pour effet de majorer ceux des autres intervenants ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le sixième moyen du pourvoi n° B 05-19.709, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires qui, en première instance, demandaient la condamnation des défendeurs en proportion de leurs responsabilités respectives et sollicitaient à titre principal devant la cour leur condamnation in solidum au paiement intégral des conséquences des désordres, la cour d'appel a pu en déduire que, s'agissant d'une demande nouvelle que ne justifiait pas l'évolution du litige, cette demande était irrecevable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° R 05-19.998 :

Attendu que la M. F... et la MAF font grief à l'arrêt de les condamner solidairement à payer une certaine somme au syndicat des copropriétaires alors, selon le moyen :

1 / que M. F... et la MAF ont fait valoir, dans leurs écritures d'appel, que la copie du procès-verbal d'assemblée générale du 4 octobre 1996 qui a été communiquée ne contenait aucune page comportant les signatures du secrétaire de séance et du syndic, et qu'en l'absence de production par la copropriété du registre réglementaire contenant un classement chronologique des procès-verbaux d'assemblée générale, la copie du procès-verbal communiqué était sans valeur ; que la cour d'appel a décidé que le syndicat avait été régulièrement habilité à agir par la délibération du 4 octobre 1996 ; qu'en se fondant sur cette délibération, sans répondre au moyen invoquant sa nullité, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;

2 / que l'habilitation pour agir en justice doit être expressément donnée au syndic ; que dans leurs conclusions d'appel, M. F... et la MAF ont soutenu que selon le procès-verbal de l'assemblée générale du 4 octobre 1996, la copropriété a "voté la procédure judiciaire afin de rechercher la responsabilité de tous les intervenants", sans aucune indication d'un mandat donné au syndic afin d'agir en ce sens ;

qu'en décidant que le syndic avait été régulièrement autorisé à agir par cette assemblée, sans répondre au moyen pris de l'absence d'habilitation précise qui lui aurait été précisément donnée, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau code de procédure civile ;

3 / que l'habilitation du syndic pour agir en justice doit mentionner précisément les désordres sur lesquels elle porte ; qu'une référence aux travaux à l'origine des désordres est inopérante ; qu'en l'espèce, pour décider que le syndicat avait été régulièrement autorisé à agir en justice, la cour d'appel s'est fondée sur une délibération du 4 octobre 1996 évoquant des désordres constatés après travaux d'étanchéité et de ravalement ; qu'en se fondant sur cette décision qui ne comportait aucune description des désordres, la cour d'appel a violé l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;

4 / que l'habilitation du syndic pour agir en justice doit impérativement résulter d'une décision de l'assemblée générale, prise après un vote dont le résultat doit être précisé dans le procès-verbal ;

qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que le syndic avait été habilité à agir par une délibération du 16 janvier 1999 ; qu'en se fondant sur une délibération qui ne comportait aucune indication sur l'existence d'un vote et n'a donc pas le caractère d'une décision, la cour d'appel a violé les articles 17 et 55 du décret du 17 mars 1967 ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'assemblée générale avait par délibération du 4 octobre 1996 décidé d'engager une action judiciaire afin de rechercher la responsabilité des intervenants suite aux désordres constatés après travaux d'étanchéité et de ravalement et par délibération du 16 janvier 1999 expressément demandé au syndic d'intervenir auprès de l'avocat de la copropriété afin de plaider cette affaire conformément aux conclusions de l'expert et retenu qu'aucun élément ne permettait d'écarter la validité du mandat donné par l'assemblée générale, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a déduit à bon droit que M. F... et la MAF devaient indemniser le syndicat et les copropriétaires intervenants ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Résidence Kyklos, Mme Y..., MM. Z..., A..., B..., Mme H..., M. F... et la MAF, ensemble, aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires Résidence Kyklos, Mme Y..., MM. Z..., A..., B..., Mme C..., ensemble, à payer à la société Info Immobilier la somme de 2 000 euros, à la société Axa France Iard la somme de 2 000 euros, et à la société Qualiconsult la somme de 2 000 euros ; condamne le syndicat des copropriétaires Résidence Kyklos à payer à la société Aviva assurances la somme de 2 000 euros ; rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille six.