Restaurant Owner vs. Tenant-Manager: Eviction and Unpaid Renovations

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 janvier 2004), que, le 25 février 1999, Mme X..., propriétaire d'un fonds de commerce de restaurant, l'a donné en location-gérance à Mme Y... Z..., à laquelle s'est substituée la société Au Bistro des Beaux Arts ; qu'invoquant l'exploitation sans droit ni titre du fonds par cette société, Mme X... l'a assignée en expulsion et en paiement de diverses sommes ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de prononcer la résiliation du contrat de location-gérance à ses torts et de la débouter de sa demande en paiement de sommes au titre de l'occupation des locaux du 1er juillet 2001 au 15 avril 2003 par la société Au Bistro des Beaux Arts, alors, selon le moyen :

1 / que le locataire-gérant ne peut refuser de payer la redevance pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance à moins qu'il ne se trouve dans l'impossibilité d'exploiter le fonds de commerce conformément à sa destination ; qu'en affirmant que la société Au Bistro des Beaux Arts aurait été dans l'obligation de cesser toute exploitation à compter du mois de juillet 2001, faute pour Mme X... d'avoir pris en charge le montant de travaux prescrits par l'Administration, tout en constatant que ces travaux avaient été intégralement exécutés dès le mois de mars 2000, aucune impossibilité d'exploiter n'étant ainsi caractérisée, la cour d'appel a violé l'article 1728 du Code civil ;

2 / que tout jugement doit être motivé à peine de nullité ;

qu'en affirmant que la société Au Bistro des Beaux Arts s'était trouvée dans l'obligation de cesser toute exploitation du fonds de commerce du fait de l'inertie opposée par Mme X... à sa demande de remboursement des travaux, sans mentionner ni analyser les documents de preuve sur lesquels elle s'est fondée pour statuer de la sorte, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant retenu que Mme X... n'avait pas satisfait à son obligation de délivrance et refusé de donner suite à la demande que lui avait adressée dès le 13 janvier 2000 la locataire-gérante l'informant de la nécessité de procéder immédiatement à des travaux de mise en conformité de la cuisine du restaurant prescrits le 3 décembre 1999 par l'autorité administrative, la cour d'appel, motivant sa décision, qui a relevé que la locataire-gérante avait été dans l'obligation de cesser toute exploitation à compter du 1er juillet 2001 du fait de l'inertie que lui opposait Mme X... en s'abstenant de répondre aux demandes qu'elle lui avait adressées en vue d'obtenir le remboursement du coût élevé des travaux qu'elle avait dû effectuer dans les locaux à ses lieu et place, a souverainement retenu que la locataire-gérante était fondée à suspendre le paiement des redevances à compter du jour où elle avait dû cesser son exploitation jusqu'à la restitution des clés ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à M. A..., ès qualités, la somme de 2000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille six.