Public Housing Office v. Tenants: Statutory Payment Imputation in Lease Termination
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA public housing office sued its tenants to enforce a lease termination clause and recover unpaid rent and charges, but the appellate court rejected the claim based on the imputation of payments. The appellant contended that the statutory rules for imputing payments were merely supplementary and could be overridden by an explicit or implicit agreement, such as through a pre-authorized direct debit system, which implies consent to allocate the debited sum to the debt specified in the prior notice. The highest court dismissed the appeal, affirming that the mere acceptance of bank debits did not, absent an express contractual provision, signify the tenants' intent to waive the statutory rules on payment imputation, thus upholding the lower court's decision to apply the statutory imputation to the oldest debts.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticles 1134 du Code civil, article 1253 du Code civil, article 1256 du Code civil, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Public Housing Office v. Tenants: Statutory Payment Imputation in Lease Termination: The appellant contended that the statutory rules for imputing payments were merely supplementary and could be overridden by an explicit or implicit agreement, such as through a pre-authorized direct debit system, which implies consent to allocate the debited sum to the debt specified in the prior notice. The highest court dismissed the appeal, affirming that the mere acceptance of bank debits did not, absent an express contractual provision, signify the tenants' intent to waive the statutory rules on payment imputation, thus upholding the lower court's decision to apply the statutory imputation to the oldest debts.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Appeal correctly held that accepting bank transfers did not, in itself, imply that the tenants intended to waive the provisions of this article without an express contractual stipulation.
This article was cited in the dispositive when rejecting the request made by the OPAC de Paris regarding costs.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 juin 2002), rendu en matière de référé, que l'Office public d'aménagement et de construction (OPAC) de Paris a assigné les époux X..., ses locataires, aux fins de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et d'obtenir la condamnation des preneurs au paiement par provision de leur dette de loyers et de charges ainsi que d'une indemnité d'occupation ;
Attendu que l'OPAC de Paris fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen :
1 / que les règles légales relatives à l'imputation des paiements ont un caractère supplétif ; qu'elles peuvent être écartées, non seulement en présence d'une clause les excluant expressément, mais également en présence d'un accord révélant la volonté, au moins implicite des parties, de les exclure ; qu'en exigeant une stipulation expresse, les juges du fond ont violé les articles 1134 du Code civil, 1253 à 1256 du même Code ;
2 / que le mécanisme du prélèvement automatique comportant l'envoi préalable d'un avis d'échéance au débiteur, de manière à ce que celui-ci puisse s'opposer au paiement de la dette mentionnée à l'avis d'échéance, postule l'accord des parties à l'effet d'affecter la somme prélevée à la dette mentionnée dans l'avis d'échéance ; qu'en s'abstenant de rechercher si le mécanisme de prélèvement mis en place d'un commun accord entre l'OPAC de Paris et M. et Mme X... n'emportait pas la volonté implicite mais néanmoins sans équivoque des parties d'écarter les règles légales de l'imputation des paiements, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil, 1253 à 1256 du même Code ;
3 / qu'en tout cas, faute d'avoir recherché si, eu égard aux accords souscrits lors de la mise en place du prélèvement automatique, le silence conservé par le débiteur à la suite de l'avis d'échéance mentionnant la dette concernée par le prélèvement à venir n'impliquait pas la volonté du débiteur d'éteindre la dette mentionnée sur l'avis d'échéance, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1253 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que l'acceptation de prélèvements bancaires n'impliquait pas en elle-même, à défaut de stipulation contractuelle expresse, que les locataires aient entendu renoncer aux dispositions de l'article 1256 du Code civil, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à des recherches relatives à la volonté implicite des parties que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que le premier juge avait justement imputé aux loyers les plus anciens les paiements faits sous forme de prélèvements automatiques après le commandement et constaté que les causes de cet acte avaient été réglées dans les deux mois suivant sa délivrance ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'OPAC de Paris aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de l'OPAC de Paris ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quatre.