Commercial Lease Rent Review Below Index Ceiling Upheld

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, siégeant en ASSEMBLEE PLENIERE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique du pourvoi :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 7 novembre 2001), que par acte du 6 juillet 1994, les époux X... ont donné à bail à M. Y... des locaux à usage commercial pour la période s'étendant du 18 juillet 1994 au 30 juin 2003 moyennant un loyer annuel de 95 000 francs ; que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 11 décembre 1997, M. Y... a sollicité la fixation du loyer à la valeur locative lors de la première révision triennale, soit un loyer réduit à la somme de 77 500 francs puis, faute d'accord intervenu entre les parties, a assigné ses bailleurs à cette fin ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'avoir fixé le montant du loyer à une somme inférieure au prix du loyer contractuellement stipulé par les parties trois ans auparavant alors, selon le moyen, qu'en vertu de l'article L. 145-38, alinéa 3, du Code de commerce, dans sa rédaction issue de l'article 26 de la loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001, texte interprétatif, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 du Code de commerce et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; qu'en retenant que le prix du bail révisé ne pourrait excéder la valeur locative pour fixer le montant du loyer à un prix inférieur à celui initialement stipulé par les parties, sans avoir constaté aucune modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Mais attendu qu'ayant relevé, à bon droit, qu'il résulte de l'article L. 145-38 du Code de commerce, dans sa rédaction initiale applicable en l'espèce, que, si le loyer du bail en révision ne peut, hors le cas d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, dépasser le prix plafond résultant de la variation indiciaire, il peut être inférieur à ce prix plafond lorsque la valeur locative est elle-même inférieure, la cour d'appel a pu fixer le loyer du bail révisé à une somme inférieure au montant du loyer en cours ; d'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, les condamne à payer à M. Y... la somme de 1 900 euros ;

MOYEN ANNEXÉ

Moyen produit par la SCP Thomas-Raquin et Benabent, avocat aux Conseils pour les époux X....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir fixé le montant du loyer du bail commercial liant les époux X..., propriétaires, à M. Y..., locataire, à la somme de 75 400 francs par an à compter du 11 décembre 1997, somme inférieure au prix du loyer contractuellement stipulé par les parties trois ans auparavant ;

AUX MOTIFS QUE aux termes de l'article L. 145-33 du Code de commerce (ancien art. 23 du décret du 30 septembre 1953), " le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative " ; qu'il résulte de l'article L. 145-38 du Code de commerce (ancien art. 27 du décret du 30 septembre 1953) que si le loyer du bail en révision ne peut, hors le cas d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, dépasser le prix plafond résultant de la variation indiciaire, il peut être inférieur à ce prix plafond lorsque la valeur locative lui est elle-même inférieure ; qu'en effet, le prix du bail révisé ne doit en aucun cas excéder la valeur locative selon la jurisprudence désormais constante ; que l'expert judiciaire, après avoir procédé à une étude sérieuse et complète de la situation commerciale et locative du local considéré, a conclu à une valeur locative au 11 décembre 1997 de 75 400 francs par an hors taxes et hors charges (sur la base de 130 m2 pondérés à 580 francs le m2) ; que les conclusions de l'expert ne sont pas sérieusement critiquables et doivent être homologuées par la Cour ; que c'est ce nouveau prix de 75 400 francs correspondant à la valeur locative et s'avérant très inférieur au loyer contractuel indexé (99 377,45 francs) qui doit être appliqué à compter du 11 décembre 1997, date de la demande du preneur par lettre recommandée avec avis de réception ; qu'il convient de réformer le jugement déféré et de faire droit aux demandes de M. Y..., y compris celle relative à la restitution des sommes trop versées depuis décembre 1997 soit la somme réclamée de 58 000 francs par conclusions non actualisées au 13 décembre 2000 ;

ALORS QUE en vertu de l'article L. 145-38, alinéa 3, du Code de commerce, dans sa rédaction issue de l'article 26 de la loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001, texte interprétatif, par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 du Code de commerce et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ; qu'en retenant que le prix du bail révisé ne pourrait excéder la valeur locative pour fixer le montant du loyer à un prix inférieur à celui initialement stipulé par les parties, sans avoir constaté aucune modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, la Cour d'appel a violé le texte susvisé.