Lot Developer Liability for Defective Drainage Supersedes "As Is" Clause

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 22 mai 2001), que M. X..., ayant créé un lotissement, a vendu l'un des lots à la société Batimat Sicomi, qui a conclu sur ce lot un contrat de crédit-bail avec la société Sikidur ; que cette société y a fait édifier un bâtiment à usage industriel ; que, se plaignant de défectuosités du système d'assainissement et d'une remontée des eaux de la nappe phréatique, la société Sikidur a, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil, assigné M. X..., M. Y..., architecte, et plusieurs autres constructeurs en réparation de ces désordres ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de le condamner in solidum avec l'architecte à réparer les désordres subis par la société Sikidur et à garantir partiellement M. Y... de cette condamnation, alors, selon le moyen :

1 / que le vendeur profane, de bonne foi lorsqu'il réalise toutes les diligences lui incombant jusqu'au jour de l'acte de vente en sa qualité de lotisseur, bénéficie de la clause de non-garantie stipulant que l'acquéreur prendrait l'immeuble en son état actuel ; qu'ayant constaté que M. X... avait exécuté toutes les prescriptions administratives incombant à un lotisseur avant la signature de l'acte de vente, la cour d'appel ne pouvait, sans dénaturer l'acte de vente du 15 juin 1989, écarter la clause de non-garantie par laquelle l'acquéreur prenait "les biens vendus dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance, avec tous les vices et défauts apparents ou cachés" ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1641 et 1643 du Code civil et R. 315-29 du Code de l'urbanisme ;

2 / que le lotisseur non professionnel peut s'exonérer de la garantie des vices cachés par une stipulation de l'acte de vente ; que l'acte de vente signé le 15 juin 1989 entre M. Gilbert X..., agriculteur et vendeur occasionnel, et M. Z..., mandataire de la société Batimap Sicomi, stipulait que "l'acquéreur prendra les biens vendus dans l'état où ils se trouveront au jour de l'entrée en jouissance, avec tous les vices et défauts apparents ou cachés" ; qu'en retenant que M. X... s'était contenté "d'une simple exécution formelle de prescriptions imposées par l'autorité administrative" sans "appréciation sur la qualité et la conformité aux règles de l'art des travaux effectués par l'entreprise Vouzelaud" bien qu'à compter de la signature de l'acte il était convenu que l'acquéreur assumait "tous les vices et défauts apparents ou cachés" de la chose vendue, la cour d'appel a conjointement violé les articles 1134, 1641 et 1643 du Code civil, R. 315-29 du Code de l'urbanisme, R. 132-1 et R. 132-2 du Code de la consommation ;

Mais attendu qu'ayant exactement relevé que le lotisseur qui vend des parcelles viabilisées doit, en application de l'arrêté d'autorisation de lotir, exécuter lui-même les travaux de voirie et réseaux divers et prendre, au regard de l'état des lieux, les dispositions nécessaires et évidentes pour que le terrain vendu ne soit pas soumis aux inconvénients résultant des eaux naturelles et retenu que M. X... avait réalisé un lotissement à partir d'un terrain inondable et qu'après travaux, ce même terrain était toujours inondable et inondé et que les travaux, relatifs à l'écoulement des eaux, qu'il avait fait réaliser s'étaient avérés défectueux, la cour d'appel, qui a retenu la responsabilité de M. X... envers la société Sikidur sur le fondement de la responsabilité quasidélictuelle pour inexécution de ses obligations de lotisseur, a, sans dénaturer l'acte de vente du 15 juin 1989, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. X... à payer à M. A..., ès qualités, la somme de 1 900 euros et à M. Y... la somme de 1 900 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six février deux mille trois.