Tenant Lacks Standing to Contest Land Sale After Time-Barred Lease Termination

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur les premier et deuxième moyens réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 janvier 2002), que M. Daniel X... était titulaire de deux baux ruraux portant sur diverses parcelles appartenant à Mme Y... et à Mme Z..., aux droits de laquelle viennent les consorts Z..., que les bailleresses ont donné congé à M. X... en raison de son âge, sur le fondement de l'article L. 411-64 du Code rural, la première par acte du 21 septembre 1999 et la seconde par acte du 17 décembre 1998 pour le 1er octobre 2000 ; que les congés n'ont pas été contestés dans le délai de quatre mois à dater de leur réception ; que les consorts Z... ont cédé leur biens à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural d'Ile-de-France (la SAFER) par acte du 30 janvier 2001 ; que M. X... a assigné Mme Y..., Mme Z... et la SAFER en annulation de la vente, aux motifs qu'elle avait été passée en fraude de son droit de préemption ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :

1 / que le congé donné au preneur d'un bail rural est nul, sans exception, lorsqu'une formalité substantielle de ce congé est omise et dans ce cas, le bailleur ne peut invoquer la forclusion ; qu'en énonçant que les congés litigieux ne pouvaient être contestés au seul motif que le délai de 4 mois était expiré et sans rechercher si ces congés comportaient les mentions substantielles nécessaires à leur validité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 411-64 du Code rural ;

2 / que la situation du preneur relative à son patrimoine immobilier doit être appréciée au jour où il fait connaître sa décision d'exercer son droit de préemption ; lorsque ce droit n'a pas pu être exercé par la suite du non-respect des dispositions de l'article L. 412-8 du Code rural, il ne peut être préjugé sur le point de savoir si le preneur n'aurait pas été en mesure de se prévaloir du droit de préemption à l'issue du délai dont il dispose après la notification du projet de vente ; qu'en appréciant le droit du preneur d'exercer son droit de préemption à la date de la régularisation de la vente devant notaire, la cour d'appel a violé l'article L. 412-8 du Code rural ;

3 / que la simple acceptation d'un congé délivré par le bailleur d'un bien rural, exerçant son droit de refuser le renouvellement au preneur âgé, n'emporte pas renonciation du preneur à invoquer par la suite la fraude dont il a été victime de la part du propriétaire ; qu'en énonçant que M. X... n'avait aucune qualité pour critiquer la vente intervenue entre les consorts Z... et la SAFER et se prévaloir de la fraude exercée par la SAFER au mépris de ses droits, la cour d'appel a violé l'article L. 412-12 du Code rural ;

Mais attendu, d'une part, que l'article L. 411-64 du Code rural n'imposant pas au bailleur de justifier de l'emploi des biens repris, la cour d'appel, qui a relevé que les congés avaient été donnés au seul motif que le preneur atteignait l'âge de la retraite, en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ni à des recherches qui n'étaient pas demandées, que les congés, n'ayant pas été contestés dans les 4 mois de leur notification, ne pouvaient plus l'être ;

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a exactement retenu que M. X... n'avait plus la qualité de preneur, qu'il n'avait aucune qualité pour critiquer la vente intervenue et que les consorts Z... pouvaient cédér leurs biens à la SAFER le 30 janvier 2001 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté sa demande de sursis à statuer, alors, selon le moyen :

1 / que le juge est tenu de surseoir à statuer si l'action publique est de nature à avoir une influence sur l'action civile ; qu'en refusant de surseoir à statuer au motif que la plainte de M. X... revendiquait un droit de préemption dont il n'était pas titulaire et n'était fondée sur aucun élément factuel, la cour d'appel, qui a préjugé de l'issue de cette plainte, a violé l'article 4 du Code de procédure pénale ;

2 / que le preneur, qui n'a pas contesté le congé, est autorisé à invoquer par la suite la fraude dont il a été victime de la part du bailleur ; qu'en refusant de surseoir à statuer, dans l'attente de l'issue de l'action pénale, au motif que quelque soit le résultat de cette action, le preneur ne pouvait plus contester les congés délivrés ni les conséquences, la cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure pénale et l'article L. 412 du Code rural ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la SAFER pouvait acquérir amiablement et de gré à gré des biens mis en vente par leurs propriétaires, biens libres de toute occupation, M. X... n'ayant plus aucun droit locatif ni aucune qualité pour critiquer la vente intervenue, qu'à supposer que la plainte aboutisse à la mise en évidence d'une infraction de prise illégale d'intérêts, le résultat n'en serait pas moins que M. X... n'avait plus la qualité de preneur en place et ne pouvait plus contester les congés délivrés et leurs conséquences nécessaires, et que le fait que la SAFER se serait comportée en propriétaire apparent ne pouvait développer aucune conséquence quant à l'existence ou à l'inexistence du droit de M. X... à préempter, la cour d'appel a pu en déduire que la plainte avec constitution de partie civile n'apparaissait pas entretenir avec l'instance dont elle était saisie de lien nécessaire et suffisant pour justifier un sursis à statuer ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condame M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 1 900 euros aux consorts Z..., à la SAFER de l'Ile-de-France et à Mme Y..., ensemble ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille quatre.