Landlord-Tenant Notice to Vacate Validity After Sale Offer Expiration
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA landlord delivered a notice to vacate for the purpose of selling a verbally leased dwelling, which, under the relevant statute, also served as a purchase offer to the tenant for the initial two months of the notice period, resulting in the tenant's right to occupy ceasing if the offer was not accepted. The lower court upheld the validity of the notice, ruling that the tenant was time-barred from contesting its validity after the two-month offer acceptance period had expired, as this expiration also extinguished any right to challenge the termination of occupancy. The high court quashed this decision, reasoning that the statutory deadline applies only to the acceptance of the sale offer and does not preclude the tenant from raising defects that could invalidate the notice to vacate after that period has passed.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 15-II de la loi du 6 juillet 1989, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Landlord-Tenant Notice to Vacate Validity After Sale Offer Expiration: The lower court upheld the validity of the notice, ruling that the tenant was time-barred from contesting its validity after the two-month offer acceptance period had expired, as this expiration also extinguished any right to challenge the termination of occupancy. The high court quashed this decision, reasoning that the statutory deadline applies only to the acceptance of the sale offer and does not preclude the tenant from raising defects that could invalidate the notice to vacate after that period has passed.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation overruled the lower court's decision because it misinterpreted this article regarding the deadline for contesting the notice to vacate for sale.
The losing party was ordered to pay a specified sum under this article concerning compensation for legal expenses.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Vu l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que le congé donné par le bailleur, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, vaut offre de vente au profit du locataire dans les deux premiers mois du délai de préavis ; qu'à l'expiration de celui-ci, le locataire qui n'a pas accepté l'offre est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 21 décembre 2000), que Mme X..., représentée par sa tutrice légale Mme Y..., propriétaire d'un immeuble donné verbalement en location à Mme Z..., lui a fait délivrer le 16 décembre 1997 un congé pour vendre au visa de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ; que la locataire a assigné la bailleresse pour faire constater la nullité du congé ;
Attendu que pour déclarer celui-ci valable, l'arrêt retient que compte tenu de la date de délivrance du congé, le 16 décembre 1997, Mme Z... était à la date de son assignation, forclose en sa contestation par application des dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, l'expiration du délai de deux mois prévu par cet article, pour accepter l'offre de vente, emportant cessation de tout droit à la contester, dans la mesure où le preneur est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local et donc de tout droit de contester le congé pour vendre ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 n'impose au preneur un délai pendant les deux premiers mois du préavis que pour accepter l'offre de vente et ne lui interdit pas, ce délai étant écoulé, d'invoquer les irrégularités pouvant affecter le congé et en justifier l'annulation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 décembre 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à Mme Z... la somme de 1 900 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille trois.