Tenant's Right of Substitution in Real Estate Sale After Failed Conditional Purchase
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA former tenant, occupying the premises without title after a lease expired, sued the former landlord and the purchaser to assert a right of substitution following the sale of the apartment to a third party under more favorable conditions than initially offered. The appellate court rejected the claim, reasoning that because the tenant had initially accepted the offer to sell but failed to complete the purchase, she could not claim a right of substitution, even if the sale occurred at a lower price. The high court quashed the ruling, finding that the appellate court violated relevant statutes by failing to consider that the tenant's initial acceptance was conditioned upon obtaining a loan, a condition which was not fulfilled, thus preserving her right to substitute for the new purchaser under the terms of the law.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1181 du Code civil, article 15-II, alinéas 4 et 5 de la loi du 6 juillet 1989; Tenant's Right of Substitution in Real Estate Sale After Failed Conditional Purchase: The appellate court rejected the claim, reasoning that because the tenant had initially accepted the offer to sell but failed to complete the purchase, she could not claim a right of substitution, even if the sale occurred at a lower price. The high court quashed the ruling, finding that the appellate court violated relevant statutes by failing to consider that the tenant's initial acceptance was conditioned upon obtaining a loan, a condition which was not fulfilled, thus preserving her right to substitute for the new purchaser under the terms of the law.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis provision defines the tenant's right of substitution, which was the subject of the appeal, and was cited in the grounds for cassation.
This provision, related to substitution, was cited along with the main statutory provision in the grounds for cassation.
This order imposes the costs of the proceedings on the losing parties.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... :
Sur les deux moyens, réunis :
Vu l'article 15-II, alinéas 4 et 5 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable en la cause, ensemble l'article 1181 du Code civil ;
Attendu que lorsque le bien a été vendu à un tiers, à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur que ceux prévus dans l'offre de vente, le locataire qui n'avait pas accepté cette offre, a la faculté de se substituer à l'acquéreur pendant le délai d'un mois à compter de la notification du contrat de vente ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 février 2001, rectifié par arrêt du 29 mars 2001), que Mme X... devenue, depuis le 1er août 1992, occupante sans droit ni titre d'un logement précédemment donné à bail par la société la Boîte à Logis, a assigné celle-ci, ainsi que la société Wallace Investissement, acquéreur de son appartement selon acte reçu le 27 octobre 1997 par M. Y..., notaire, et ce dernier aux fins de faire juger qu'elle disposait d'un droit de substitution ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient qu'en vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, Mme X..., locataire ayant accepté mais n'ayant pas ultérieurement réalisé la vente, ne pouvait pas, en toute hypothèse, prétendre à l'exercice d'un droit de substitution en cas de vente à un prix inférieur ;
Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X... avait subordonné son acceptation de l'offre de vente à une condition suspensive d'obtention de prêt qui ne s'était pas réalisée, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 février 2001 rectifié par arrêt du 29 mars 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne, ensemble, les sociétés la Boîte à Logis et Wallace Investissement aux dépens ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille trois.