Real Estate Agent vs. Commercial Agent Contract Applicability and Non-Compete Clause Validity

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en ses trois branches :

Attendu, selon l'arrêt déféré (Montpellier, 12 juin 2002), que la société Jacques Souillat immobilier (société JSI) a conclu au profit de M. X... un contrat d'agent commercial qui prévoyait une clause de non-concurrence sanctionnée par une clause pénale ; qu'après la démission de M. X..., la société JSI l'a assigné afin qu'il soit condamné à cesser des actes de concurrence et à payer l'indemnité prévue par la clause pénale ;

Attendu que la société JSI reproche à l'arrêt d'avoir prononcé la nullité du contrat conclu entre M. X... et elle et d'avoir, en conséquence, rejeté sa demande de paiement de dommages-intérêts en application de la clause de non-concurrence, alors, selon le moyen :

1 / que si l'activité des agents immobiliers est régie par la loi du 2 janvier 1970, en revanche, la mission de leurs collaborateurs-négociateurs qui concluent des contrats en leur nom et pour leur compte, et qui ne doivent se conformer à la loi de 1970 qu'en ce qui concerne les incapacités de l'article 9, n'est pas régie par des dispositions législatives particulières de cette loi, et peut d'ailleurs relever de statuts différents (salarié, mandataire...) ; qu'en l'espèce, la mission de M. X..., intervenant en qualité d'agent commercial, était donc nécessairement définie par la loi du 25 juin 1991, de sorte que le contrat de mandat d'intérêt commun était valable entre les parties ; qu'en estimant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1er de la loi du 25 juin 1991, 1er et 3 de la loi du 2 janvier 1970, ainsi que 1134 et 1984 du Code civil ;

2 / qu' il appartient au juge de qualifier ou de requalifier les faits ou actes litigieux ; que, même à supposer que le contrat de "mandat d'intérêt commun" ait été à tort qualifié comme tel, il appartenait à la cour d'appel de donner à ce contrat, dont elle n'a pas relevé qu'il contiendrait des clauses qui seraient illicites ou incompatibles avec l'application de la loi du 2 juin 1970, son exacte qualification ; qu'en procédant d'emblée à l'annulation du contrat, au motif qu'il avait été inexactement qualifié de contrat de mandat d'intérêt commun, au lieu de procéder à sa requalification, la cour d'appel a violé l'article 12 du nouveau Code de procédure civile ;

3 / qu'en annulant le contrat du 8 octobre 1998, au motif que l'activité de M. X... était soumise à la loi du 2 janvier 1970, sans vérifier s'il n'était pas conforme aux dispositions de cette loi, la cour d'appel a violé l'article 1108 du Code civil ainsi que les articles 1er et suivants de la loi du 2 janvier 1970 ;

Mais attendu, en premier lieu, que l'arrêt relève que le contrat litigieux exige de l'agent l'absence de condamnation interdisant la profession d'agent immobilier, lui donne mandat de réaliser l'achat, la vente, l'échange d'immeubles ou l'achat, la vente de fonds de commerce, de sorte que l'agent commercial prêtait de manière habituelle son concours à la conclusion de contrats préliminaires à la vente, l'achat d'immeubles, de fonds de commerce ou de biens immobiliers et pouvait même assister à l'authentification de ces opérations devant notaires tandis que sa rémunération était fixée comme en matière d'opérations de marchands de biens ; qu'il retient à bon droit que pareille activité est régie par la loi du 2 janvier 1970, et qu'en conséquence, cette activité, relevant de dispositions spécifiques, l'article 1er de la loi du 25 juin 1991, alinéa 2, devenu l'article L. 134-1 alinéa 2, du Code de commerce, l'exclut de l'application du statut des agents commerciaux ;

Attendu, en deuxième lieu, que la cour d'appel étant saisie d'une demande d'annulation du contrat d'agent commercial au motif que l'activité de M. X... était réglementée par la loi du 2 janvier 1970, ce qui excluait la possibilité de conclure un contrat d'agent commercial, la société JSI a seulement soutenu que le statut des agents commerciaux était applicable et que pour cette raison le contrat était valable, sans demander à la cour d'appel de le requalifier ni prétendre qu'il était conforme aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ; que le moyen, qui est mélangé de fait et de droit, est donc nouveau ;

D'où il suit que le moyen, qui ne peut être accueilli en ses deuxième et troisième branches, n'est pas fondé pour le surplus ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Jacques Souaillat immobilier aux dépens ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quatre.