Real Estate Lease-Purchase Early Termination Clause Validity

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 novembre 1999), que, suivant un acte du 18 décembre 1990, la société Natiocrédibail, aux droits de laquelle se trouve la société BNP-Paribas lease group, a consenti un contrat de crédit-bail immobilier à la société Hôtel Stella Tholoze ; que cette société, ayant été mise en liquidation judiciaire, Mme X..., liquidateur, a assigné la société Natiocrédibail en nullité du contrat de crédit-bail immobilier en se prévalant des dispositions de l'article 1-2, alinéa 2, de la loi du 2 juillet 1966, puis, en cause d'appel, a subsidiairement demandé de juger excessif le montant des sommes réclamées par la société Natiocrédibail et de lui donner acte de ce qu'elle offre de ce chef, à titre tout à fait subsidiaire, la somme de 1 franc à titre de dommages et intérêts ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en nullité alors, selon le moyen :

1° que, pour déterminer si la clause de résiliation anticipée à la demande du preneur est licite, les juges du fond doivent comparer, d'un côté, les charges qui auraient été celles du crédit-preneur si le contrat avait été conduit jusqu'à son terme, de l'autre, les charges qu'il doit supporter s'il décide de résilier par anticipation le crédit-bail ; que dans l'hypothèse où l'indemnité de résiliation, équivalant au capital restant dû, est immédiatement payable, les juges du fond doivent prendre en considération le coût supporté par le crédit-preneur pour assurer ce décaissement immédiat ; qu'en énonçant dans un premier temps que la clause litigieuse était licite dès lors que le montant de l'indemnité de résiliation était sensiblement inférieur au cumul des loyers restant à courir, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1er de la loi n° 66-455 du 2 juillet 1966 ;

2° que, si dans un second temps, les juges du fond ont objecté que l'impossibilité pour la société Hôtel Stella Tholoze de placer à 6 % pendant neuf ans la somme correspondant à l'indemnité de résiliation ne pouvait être retenue dès lors que les loyers correspondaient pour partie à l'amortissement du capital, les juges du fond étaient néanmoins tenus d'ajouter à l'indemnité de résiliation proprement dite l'équivalent des intérêts produits par cette somme pendant la durée du contrat restant à courir, défalcation faite des sommes qui pouvaient être affectées à l'amortissement du prêt au fur et à mesure de l'avancement de la convention ; que faute d'avoir procédé de la sorte, les juges du fond ont en tout état de cause privé leur décision de base légale au regard de l'article 1er de la loi n° 66-455 du 2 juillet 1966 ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu qu'en mettant à la charge du preneur la seule obligation de payer le capital restant dû, représentant une somme sensiblement inférieure au cumul des loyers restant à courir jusqu'au terme du contrat puisqu'elle ne comprenait pas les intérêts, la clause de résiliation anticipée n'était nullement contraire aux dispositions de l'article 1-2, alinéa 2, de la loi du 2 juillet 1966, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen :

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande subsidiaire alors, selon le moyen, que la demande que forme subsidiairement une partie, pour le cas où sa demande principale serait rejetée, est la conséquence de sa demande principale dès lors qu'elle est fondée sur la situation juridique que postule le rejet de cette demande principale ; qu'après avoir demandé en première instance la nullité de la clause de résiliation anticipée à la demande du crédit-preneur à raison du caractère excessif des charges pesant sur le crédit-preneur en cas de résiliation anticipée et, partant, la nullité du contrat de crédit-bail, le liquidateur était recevable, en cause d'appel, à former une demande subsidiaire, pour le cas où la clause litigieuse et le contrat de crédit-bail seraient reconnus valables, à l'effet d'obtenir que le montant de l'indemnité de résiliation fasse l'objet d'une réduction ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 566 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu que l'indemnité de résiliation anticipée prévue par l'article 1-2, alinéa 2, de la loi du 2 juillet 1966 ne constituant pas une clause pénale, le moyen est sans portée ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.