Tenant's Right to Terminate Professional Lease Upheld Against Landlord's Contractual Interpretation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 28 octobre 1999), que la société civile immobilière Amadome, aux droits de laquelle se trouve la société Auvergne investissements promotion (la société AIP), a donné à bail à l'Association restauration immobilière Auvergne dite "Pact Arim" des locaux à usage de bureaux ; que le contrat de location stipule qu'il est consenti pour une durée de neuf ans à compter du 31 mai 1990, qu'il est renouvelable par tacite reconduction, sauf préavis donné six mois avant son expiration et que le preneur a seul la possibilité de le résilier en fin de sixième année, selon un préavis de six mois ; que, le 24 mars 1998, l'Association Pact Arim ayant signifié un congé pour le 28 septembre 1998 à la bailleresse, celle-ci l'a assignée pour faire constater que le congé n'est pas valable et la faire condamner au paiement d'une somme au titre des loyers pour la période du 25 septembre 1998 au 30 avril 1999 ;

Attendu que la société Auvergne investissements promotion fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :

1 / que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le bail conclu le 31 mai 1990, entre la société Amadome et l'association Pact-Arim, prévoyait au bénéfice du preneur seul, la faculté de résilier la location en fin de sixième année moyennant un préavis de six mois avant son expiration ; qu'il s'ensuit que, si le preneur n'avait pas usé de la faculté de résilier le bail six mois au moins avant la fin de la sixième année, le bail se poursuivait jusqu'à l'expiration de la neuvième année ; qu'en l'espèce, il est constant que l'association Pact-Arim n'a pas notifié un congé six mois avant la fin de la sixième année ; qu'il s'ensuit que le bail devait se poursuivre selon les termes du contrat de location ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1134 du Code civil, ensemble les articles 1737 et 1738 du même Code ;

2 / que le congé signifié postérieurement à la fin de la sixième année ne pouvait prendre effet, en vertu de la convention des parties, qu'à la fin de la neuvième année ; qu'en l'espèce, le congé ayant été signifié par l'association Pact-Arim au cours de la huitième année du bail, il ne pouvait prendre effet qu'à la date d'expiration du bail contractuellement prévue, soit le 30 avril 1999, qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a derechef violé les articles 1134, 1737 et 1738 du Code civil ;

3 / que ni les dispositions de la loi du 23 décembre 1986, ni celles de la loi du 6 juillet 1989 ne peuvent bénéficier aux personnes morales, les locations qui leur sont consenties étant soumises au seul droit commun du Code civil ; qu'il s'ensuit que, à défaut d'accord exprès des parties, seuls les professionnels personnes physiques, à l'exclusion des personnes morales, peuvent se prévaloir des dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et mettre un terme, à tout moment, au contrat de location affecté à un usage professionnel en notifiant au bailleur un préavis de six mois ; qu'en statuant comme elle l'a fait, cependant que le bail du 31 mai 1990 ne faisait aucune référence aux dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 au bénéfice de l'association Pact-Arim, la cour d'appel a violé ce texte ;

4 / qu'à supposer que les dispositions de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 soient applicables aux personnes morales, c'est à la condition que le contrat de location soit passé, pour l'usage de sa profession, avec une personne morale exerçant une activité professionnelle ; que l'activité d'une association ne s'analyse pas en une activité professionnelle au sens de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ; qu'il s'ensuit que les dispositions de ce texte ne pouvaient bénéficier à l'association Pact-Arim ; que, derechef, la cour d'appel a violé l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ;

5 / que la seule circonstance que certaines factures de loyer, toutes postérieures à la conclusion du bail mentionnent "local professionnel, 22, place de Jaude" ou "paiement location murs professionnels" n'était pas de nature à offrir à l'association Pact-Arim la faculté de résilier le bail chaque année dans les conditions prévues par l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ; que ce motif inopérant ne donne aucune base légale à l'arrêt attaqué au regard de l'article 57 A de la loi susvisée ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant énoncé, à bon droit, que l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, lequel a un domaine spécifique qui ne concerne que les baux à usage exclusivement professionnel, et ne fait aucune distinction entre le locataire, personne physique et le locataire personne morale, est applicable aux locations consenties aux personnes morales lorsqu'elles exercent dans les lieux loués une activité à usage exclusivement professionnel et, d'autre part, constaté qu'il résultait des statuts de l'association Pact-Arim que son activité habituelle était de promouvoir la réhabilitation d'immeubles en vue d'améliorer les conditions d'habitation et que ses ressources résultaient notamment de ses activités, la cour d'appel a, de ces seuls motifs, exactement déduit que le contrat litigieux était soumis au statut des baux professionnels dont il y avait lieu d'appliquer les dispositions d'ordre public qui permettent au locataire de résilier le bail à tout moment, à condition de respecter un préavis de six mois ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Auvergne investissements promotion (AIP) aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Auvergne investissements promotion (AIP) à payer à l'Association de restauration immobilière Auvergne la somme de 1 900 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille deux.