Seller Reimbursement for Property Taxes and Loan Payments After Failed House Sale Resolution

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à Mme X... de son désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... ;

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 octobre 1999) que Mme X... et M. Y... ont vendu une maison d'habitation aux époux Z..., moyennant un prix réglé partie comptant et partie sous forme d'une rente viagère ; que Mme X..., en raison de la défaillance des époux Z... dans le règlement des échéances du prêt contracté pour assurer le règlement de la partie du prix payé comptant, a acquitté certaines échéances du prêt ; que les trimestrialités de la rente n'étant pas réglées, elle a sollicité la résolution de la vente, aux torts des acquéreurs ; que par arrêt irrévocable sur ce point en date du 23 août 1995, la cour d'appel de Bastia a fait droit à cette demande ; que M. Z... a saisi le tribunal pour que soit établi le compte entre les parties ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. Z... la somme dont il s'était acquitté au titre de l'impôt foncier avant la résolution de la vente, alors, selon le moyen, que l'action de l'acheteur contre le vendeur en paiement de l'impôt foncier versé au Trésor avant la résolution de la vente est une action indemnitaire qui ne peut être accueillie, dès lors que la résolution de la vente a été prononcée aux torts de l'acheteur ; qu'en accueillant la demande de M. Z..., improprement qualifiée de demande en remboursement, quant la vente avait été résolue à ses torts, par arrêt définitif du 23 août 1995, la cour d'appel a violé l'article 1184 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que le paiement des impôts fonciers était nécessaire pour la conservation du bien, lequel était réputé n'avoir jamais quitté le patrimoine des vendeurs qui, au surplus, avaient continué à l'occuper, la cour d'appel a déduit à bon droit, de ces seuls motifs, que Mme X... était tenue à leur remboursement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le deuxième moyen :

Vu l'article 1184 du Code civil ;

Attendu que pour condamner Mme X... au remboursement des frais de la vente et du bail, l'arrêt retient que la vente étant résolue, ces frais sont réputés n'avoir jamais eu aucune utilité ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la vente avait été résolue aux torts des acquéreurs et que ces frais ne constituaient pas des dépenses utiles pour le vendeur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen :

Vu l'article 1289 du Code civil ;

Attendu que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes ;

Attendu que, pour condamner Mme X... au paiement de l'intégralité de la partie du prix de la vente réglé comptant, soit la somme de 169 260 francs, l'arrêt retient qu'en l'absence de tout élément contraire, la somme reçue par Mme X... et dont elle a donné quittance dans l'acte de vente doit être remboursée ;

Qu'en statuant ainsi, alors que Mme X..., qui avait acquitté le solde du prêt pour un montant de 128 906,89 francs, était subrogée dans les droits de l'organisme prêteur et demandait, au titre du remboursement du prix un solde de 39 353,11 francs, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme X... au paiement des frais de vente et de bail et en ce qu'il la condamne au remboursement de la somme de 169 260 francs, l'arrêt rendu le 12 octobre 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne M. Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de Mme X... et de M. Z... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre décembre deux mille deux.