Property Manager Liability for Unfunded Contracted Work
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAFollowing an order from the municipality to carry out facade renovations, the property manager contracted a company for the work; when the initial payments were not made, the contractor ceased work and sued the manager for damages. The highest court rejected the manager's appeal, which argued that the lower court failed to establish a fault by the manager for personal liability or address the manager's efforts to pursue delinquent co-owners, reasoning that the manager was at fault toward the contractor for ordering significant work without first securing the necessary funds, knowing the property association's poor financial state and failing to disclose this to the contractor, despite having the authority to gather funds before proceeding with the order.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1382 du Code civil, Art. 1382 du Code civil, Art. 455 du nouveau Code de procédure civile, Art. 35 du décret du 17 mars 1967; Property Manager Liability for Unfunded Contracted Work: The highest court rejected the manager's appeal, which argued that the lower court failed to establish a fault by the manager for personal liability or address the manager's efforts to pursue delinquent co-owners, reasoning that the manager was at fault toward the contractor for ordering significant work without first securing the necessary funds, knowing the property association's poor financial state and failing to disclose this to the contractor, despite having the authority to gather funds before proceeding with the order.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article served as the legal basis discussed in relation to the alleged tortious fault of the syndicate (syndic) leading to the rejection of the first ground of appeal.
This article was cited in the appellant's argument regarding the Court of Appeal's failure to respond to a specific conclusion, which was addressed by the reasoning for rejecting the second part of the first ground of appeal.
This article was relied upon by the Court of Appeal to establish the context and duties of the syndic regarding calling for funds before ordering works, which was used to justify the finding of fault.
Texte complet
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 1er juillet 1999), que, suite à une injonction de la Mairie de Paris d'avoir à exécuter des travaux de ravalement, la société anonyme Cabinet Jean Rinaldy et Fils, agissant en qualité de syndic de l'immeuble soumis au statut de la copropriété, a conclu un marché avec la société Laurent et Fontix ; que les deux premières demandes d'acomptes n'ayant pas été réglées, la société Laurent et Fontix a décidé d'arrêter les travaux jusqu'à complet paiement et a assigné le syndic en dommages-intérêts ;
Attendu que le Cabinet Jean Rinaldy et Fils fait grief à l'arrêt de le condamner à payer diverses sommes à la société Laurent et Fontix, alors, selon le moyen :
1° d'une part, que la cour d'appel n'a pas relevé de faute délictuelle de nature à engager la responsabilité personnelle du syndic envers l'entrepreneur sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, qu'elle a violé ;
2° d'autre part, qu'en violation de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, la cour d'appel n'a pas répondu au chef de conclusions selon lequel le syndic avait engagé la procédure de vente aux enchères à l'encontre des copropriétaires indélicats ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'assemblée générale du 24 juin 1994, qui avait décidé des travaux de ravalement, avait donné tous pouvoirs au Cabinet Rinaldy pour recenser les copropriétaires qui entendaient payer, par leurs propres moyens, leur part contributive et pour solliciter un prêt pour les autres, que l'état des créances du syndicat représentant près de trois ans de budget avait été porté à la connaissance des copropriétaires lors de la même assemblée et retenu que l'article 35 du décret du 17 mars 1967 permettait au syndic, avant de passer la commande des travaux, d'appeler les fonds et de ne faire exécuter les rénovations qu'après avoir réuni les fonds nécessaires, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérentes, a pu en déduire que si le Cabinet Rinaldy n'était pas responsable de l'impécuniosité du syndicat, il avait commis une faute à l'égard de la société Laurent et Fontix en lui passant une commande de travaux d'un montant important, alors même que, connaissant la situation financière obérée de ce syndicat et l'ayant tue à la société, il avait passé cette commande sans avoir, au préalable, reccueilli les fonds nécessaires ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen : (Publication sans intérêt) ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.