Former Building Manager v. Homeowners' Association (Reimbursement for Cash Advances)

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 septembre 2000) que la société cabinet Beauvois, syndic de la copropriété de l'immeuble ..., jusqu'en septembre 1995, a assigné le syndicat des copropriétaires en remboursement d'une somme représentant des avances qu'il prétendait avoir consenties durant sa gestion ;

Attendu que le cabinet Beauvois fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :

1° que l'approbation par l'assemblée générale de copropriété des comptes d'exercices pendant lesquels des avances ont été consenties par le syndic emporte nécessairement ratification de ces avances, qui doivent en conséquence être remboursées au syndic dès lors qu'elles ont été justifiées par des dépenses indispensables à la vie de la copropriété, et consenties dans l'intérêt exclusif du syndicat de copropriété ; qu'en ce cas, existent des circonstances particulières permettant au syndic d'exiger le remboursement de telles avances ; qu'en l'espèce, il était constant que les avances consenties par la société cabinet Beauvois l'avaient été dans l'intérêt exclusif du syndicat et pour couvrir des dépenses aussi essentielles que les factures d'eau ou d'électricité ; que par ailleurs, il était non moins constant que les copropriétaires avaient toujours approuvé les comptes présentés par le syndic, et étaient donc parfaitement conscients du déficit de trésorerie, et par voie de conséquence des avances nécessaires pour faire face aux dépenses obligatoires ; qu'en affirmant que l'approbation de la gestion était sans incidence sur la possibilité pour le syndic d'obtenir remboursement, sans rechercher si l'approbation des comptes n'emportait pas ratification de ces avances, et donc circonstances particulières justifiant leur remboursement, ni tenir compte de la nature des dépenses auxquelles avaient permis de faire face les avances, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1999 du Code civil ;

2° que la contradiction de motifs équivaut à l'absence de motifs ; qu'en l'espèce, les juges du fond ont affirmé que le syndic n'aurait pas appelé suffisamment tôt l'attention des copropriétaires sur les graves difficultés que rencontrait la copropriété ; qu'ils affirmaient dans le même temps que l'assemblée générale des copropriétaires avait toujours régulièrement approuvé les comptes qui lui étaient soumis de 1990 à 1994 et avait donné quitus au syndic alors que la situation de la trésorerie faisait nettement apparaître un solde débiteur ; qu'il existe une contradiction de fait à prétendre que les copropriétaires n'auraient pas été conscients des difficultés de trésorerie de la copropriété, tout en constatant que ces difficultés ressortaient nettement des comptes approuvés par eux des années durant ; qu'en statuant de la sorte, les juges du fond ont méconnu les exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

3° que les juges du fond ne peuvent méconnaître les termes du litige ; qu'il était constant en l'espèce que des actions judiciaires avaient été engagées contre deux copropriétaires ayant une dette d'impayés importante à l'égard de la copropriété ; que le syndicat lui-même ne remettait pas en cause l'existence de ces actions judiciaires, mais reprochait en vain au syndic un simple retard dans leur mise en oeuvre ; que concernant les autres copropriétaires éventuellement débiteurs de petites sommes, le syndicat ne reprochait aucunement son inaction au syndic, et contestait même que d'autres copropriétaires aient omis de payer leurs charges ; qu'en rejetant la demande légitime du syndic, au prétexte qu'il ne prouvait pas avoir agi en recouvrement contre les copropriétaires débiteurs de la copropriété, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, et violé les articles 4 et 5 du nouveau Code de procédure civile ;

4° qu'en tout état de cause, lorsque les juges du fond relèvent un moyen d'office, ils doivent provoquer les explications préalables des parties, sous peine de violer le principe du contradictoire ; qu'en l'espèce, à considérer que la cour d'appel ait pu fonder sa décision sur une prétendue carence de la société cabinet Beauvois à engager des poursuites en recouvrement contre les copropriétaires débiteurs de la copropriété, il lui appartenait de provoquer les observations préalables des parties sur ce moyen, nécessairement relevé d'office, puisque le syndicat des copropriétaires ne reprochait aucunement une telle carence à la société cabinet Beauvois ; que la cour d'appel, qui n'a pas satisfait à cette obligation, a méconnu le principe du contradictoire, et violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ;

5° qu'en tout état de cause, il appartenait le cas échéant au syndicat de rapporter la preuve d'une carence du syndic dans la poursuite des copropriétaires débiteurs, pour justifier son refus de rembourser le syndic d'avances rendues nécessaires par la trésorerie de la copropriété, et le besoin de faire face à des dépenses indispensables ; que la cour d'appel, qui a reproché au syndic de ne pas rapporter la preuve d'actions en recouvrement de charges, a inversé la charge de la preuve, et violé l'article 1315 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant exactement retenu que les dispositions des articles 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 31 du décret du 17 mars 1967, qui définissent de façon précise les pouvoirs et obligations du syndic, ne lui confèrent pas ceux de faire des avances de fonds pour le compte du syndicat, sauf circonstances particulières pouvant justifier l'application de l'article 1999 du Code civil, et relevé, par motifs propres et adoptés, qu'il ne résultait pas des documents versés aux débats que le syndic avait averti les copropriétaires de l'existence de ces avances, qu'en dépit d'une situation de déficit de trésorerie dès 1990 qui s'était perpétuée et même aggravée jusqu'en 1994, le syndic n'établissait pas avoir engagé les actions en recouvrement de créances qui s'imposaient, la cour d'appel, qui en a déduit à bon droit que ces avances ne relevaient pas de circonstances dont le syndic n'avait pas la maîtrise, a, sans se contredire, sans modifier l'objet du litige ni violer le principe de la contradiction, légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen :

Attendu que le cabinet Beauvois fait grief à l'arrêt de le condamner aux entiers dépens, alors, selon le moyen, que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ; que lorsque les deux parties succombent partiellement, le juge peut certes décider de faire supporter les entiers dépens à l'une d'elle ; qu'il doit cependant en ce cas motiver sa décision, sans pouvoir se référer avec pertinence à la succombance de la partie condamnée, puisque son adversaire succombe également ; qu'en l'espèce, les deux parties ont succombé dans leurs demandes respectives ; que la cour d'appel a cependant mis les entiers dépens à la charge de la société Beauvois, au prétexte qu'elle succombait ; qu'en statuant de la sorte, par un motif totalement inopérant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 696 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu que le partage des dépens entre les parties qui succombent relevant du pouvoir discrétionnaire des juges du fond, le moyen n'est pas fondé ;

Par ces motifs :

REJETTE le pourvoi.