Architect v. Co-ownership Association and Former Manager Indemnity Dispute

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 juin 2000), que M. X..., architecte, a assigné le syndicat des copropriétaires du ... (le syndicat) en paiement d'honoraires pour avoir procédé à une étude du ravalement de l'immeuble et à des appels d'offres auprès des entreprises ; que le syndicat a appelé en garantie son ancien syndic, la société Cabinet Bazin et fils ;

Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de le condamner à payer lesdits honoraires, alors, selon le moyen :

1° qu'il doit être passé acte devant notaire ou sous signatures privées de toute chose excédant une valeur de 5 000 francs ; qu'en énonçant qu'une demande en paiement d'honoraires à hauteur de 152 577,49 francs doit être accueillie, dès lors qu'ils concernent des travaux que le syndic a demandés par écrit, sans rechercher, comme il était demandé, si une véritable convention écrite avait prévu l'exécution des travaux litigieux et leur rémunération, la cour d'appel a violé l'article 1341 du Code civil ;

2° que ces règles ne reçoivent exception que dans le cas où un commencement de preuve par écrit, complété par des éléments de preuve extrinsèques, est produit ; qu'une lettre ne peut, à elle seule, faire la preuve d'une convention ; qu'en considérant que la convention litigieuse était prouvée par la demande écrite du syndic d'effectuer des travaux, hors toute recherche d'éléments extrinsèques de nature à compléter, le cas échéant, ce commencement de preuve, la cour d'appel a violé les articles 1341 et 1347 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que, par lettre du 22 juin 1992, la société Cabinet Jean Bazin et fils, syndic, avait demandé à M. X..., architecte, de procéder pour fin octobre 1992 à l'étude du ravalement de l'immeuble et de faire les appels d'offres auprès des entreprises, que M. X... avait fait parvenir le 9 novembre 1992 un descriptif cadre des travaux ainsi que des tableaux récapitulatifs et comparatifs des offres, que la question de ce ravalement, au vu des éléments apportés par l'architecte, avait été discutée lors des assemblées générales des copropriétaires des 6 avril 1993 et 16 mars 1994 , que lors de l'assemblée générale du 30 juin 1994 qui a estimé les devis présentés trop élevés et décidé de procéder à la désignation d'un technicien, M. X... avait fait savoir qu'il considérait qu'il était mis fin à sa mission, la cour d'appel a pu en déduire que ce dernier avait été chargé par le syndic d'une mission et qu'aucun élément du dossier ne démontrant que M. X... ait accepté de l'exécuter gratuitement, la demande d'honoraires était bien fondée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le syndic est tenu d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

Attendu que pour rejeter l'appel en garantie formé par le syndicat à l'encontre de la société Cabinet Bazin et fils, l'arrêt retient que le syndicat ne démontre pas que l'ancien syndic, en commandant à l'architecte une étude rémunérée, ait outrepassé les pouvoirs qui lui sont conférés aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en vue d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, les travaux rentrant dans sa mission normale de syndic ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le syndic, hors l'hypothèse de l'urgence, a seulement le pouvoir, sans l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, d'accomplir des actes de gestion courante de l'immeuble relatifs à sa conservation, à sa garde et à son entretien, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Par ces motifs :

CASSE et ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de son appel en garantie formé à l'encontre de la société Cabinet Bazin et fils, l'arrêt rendu le 7 juin 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles.