Property Owners' Association v. Liquidator, Administrator, and Insurers Regarding Façade Renovation Liability

Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la compagnie AXA courtage IARD, assureur du cabinet Sappa ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu les articles 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 décembre 1999), que les copropriétaires de l'immeuble des jardins de l'Ariane ont, par décision d'assemblée générale du 29 mai 1990, renouvelé le mandat de la société Sappa-Stagi en qualité de syndic et voté des travaux de réfection des façades de l'immeuble ; que cette assemblée générale a été annulée par jugement du 17 mai 1991 et que M. X... a été désigné par ordonnance sur requête du 28 juin 1991 pour administrer la copropriété et convoquer une assemblée générale pour la désignation d'un nouveau syndic et que cette désignation est intervenue le 20 février 1992 ; que le syndicat des copropriétaires a assigné M. Z..., ès qualités de liquidateur de la liquidation judiciaire de la société Sappa, M. X... et leurs assureurs respectifs en dommages-intérêts en invoquant à leur encontre des fautes dans l'exécution des travaux et, à l'encontre de M. X... des fautes dans l'exécution de sa mission ;

Attendu que, pour limiter à une certaine somme le montant des dommages-intérêts dus au syndicat des copropriétaires par M. X..., l'arrêt retient qu'il ne peut être reproché à ce dernier de ne pas avoir suspendu les travaux qui avaient été réalisés à hauteur de 60 % et financés à hauteur de 90 % lors de sa désignation puisque le préjudice qui serait résulté de l'arrêt des travaux aurait été important de sorte qu'il convient de considérer qu'il a agi pour la sauvegarde des droits de la copropriété et que les honoraires versés à M. Y... étaient justifiés dès lors qu'il était nécessaire qu'un maître d'oeuvre soit chargé de la terminaison des travaux en l'état de la liquidation de la société ayant conclu le marché de travaux initial ;

Qu'en statuant ainsi, sans préciser les conditions dans lesquelles la poursuite des travaux avait été décidée et le contrat avait été conclu avec M. Y..., la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé les textes susvisés ;

Et sur le second moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 18, avant-dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 47 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que, seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer ; que l'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée ;

Attendu que, pour limiter à une certaine somme le montant des dommages-intérêts dus au syndicat des copropriétaires par M. X..., l'arrêt retient que la mission confiée à ce dernier ne lui interdisait pas de " sous-traiter " la gestion administrative de la copropriété ;

Qu'en statuant ainsi, sans préciser l'étendue et les modalités des travaux confiés à l'ancien syndic, la société Sappa-Stagi, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum M. X... et la compagnie AXA assurances IARD à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 45 000 francs, condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 francs correspondant à la franchise contractuelle et condamne in solidum la compagnie AXA courtage, la compagnie AXA assurances IARD et M. X... à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 000 francs au titre des frais irrépétibles, l'arrêt rendu le 14 décembre 1999, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier.