Landlord v. Tenant: Commercial Lease Rent Revision Application
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA commercial landlord sought a rent reduction based on rental value, challenging a lower court's application of rent revision rules, arguing that office premises were subject to a special regime excluding general commercial lease valuation factors. The high court affirmed that the decree governing commercial leases, including its rent revision provisions, applies to office premises, rejecting the landlord's incidental appeal. However, the court partially quashed the decision because, when refusing the tenant's downward rent revision request, the lower court incorrectly required proof of a change in local commercial factors, when the governing law stipulates that the revised rent cannot exceed the rental value, limiting increases or decreases during triennial revisions to the variation in the construction cost index unless a material change causing over a 10% value variation is proven.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 145-38 du Code de commerce, article 27 du décret du 30 septembre 1953; Landlord v. Tenant: Commercial Lease Rent Revision Application: The high court affirmed that the decree governing commercial leases, including its rent revision provisions, applies to office premises, rejecting the landlord's incidental appeal. However, the court partially quashed the decision because, when refusing the tenant's downward rent revision request, the lower court incorrectly required proof of a change in local commercial factors, when the governing law stipulates that the revised rent cannot exceed the rental value, limiting increases or decreases during triennial revisions to the variation in the construction cost index unless a material change causing over a 10% value variation is proven.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article is explicitly cited in the portion of the judgment that is NOT annulled, confirming its applicability.
These articles formed the basis for cassating the lower court's decision regarding the rent revision.
Texte complet
Sur le moyen unique du pourvoi incident :
Attendu que la société Cortal Pierre 2, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la banque Société générale, qui avait demandé la révision de loyer à la baisse en référence à la valeur locative, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 21 mai 1999) de dire que l'article 27 du décret du 30 septembre 1953 est applicable en la cause, alors, selon le moyen, que la fixation du prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est soumise à un régime dérogatoire du droit commun des baux commerciaux ; qu'en appliquant à un local à usage de bureaux les règles générales de révision du loyer des locaux commerciaux faisant référence aux notions de " facteurs locaux de commercialité " et de " valeur locative " inapplicables à des locaux à usage de bureaux, l'arrêt attaqué a violé les articles 23-9 et 27, alinéa 3, du décret du 30 septembre 1953 ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'aux termes de l'article 26 du décret du 30 septembre 1953 dont les dispositions sont d'ordre public, les loyers des baux d'immeubles ou de locaux régis par les dispositions du décret, renouvelés ou non, peuvent être révisés sous les réserves prévues à l'article 27 et que les locaux à usage de bureaux sont soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953, la cour d'appel en a exactement déduit que les dispositions de l'article 27 sont applicables aux locaux à usage de bureaux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 23, ensemble l'article 27 du décret du 30 septembre 1953, devenus les articles L. 145-33 et L. 145-38 du Code de commerce ;
Attendu que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; qu'à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ;
Attendu que pour débouter la banque Société générale de sa demande de révision du loyer, l'arrêt retient qu'en l'absence de preuve de la modification des facteurs locaux de commercialité, le preneur ne peut obtenir une révision du loyer à la baisse ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le prix du bail révisé en application de l'article L. 145-38 du Code de commerce ne pouvait excéder la valeur locative, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit que l'article 27 du décret du 30 septembre 1953 était applicable en la cause, l'arrêt rendu le 21 mai 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles.