Lessor Improvement Costs and Rent Revision Timing Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute over the rent revision for a commercial lease renewal, the lessee sought to apply the rent capping rules, arguing no significant change in the premises' characteristics occurred, despite the lessee undertaking improvement works prior to the renewal term. The appellate court ruled against considering the improvements because the lessor did not expressly agree to cover their cost, finding the renovation did not enhance commercial performance for the jewelry business. The high court quashed this decision, reasoning that while improvements made during the preceding lease term could only be considered in rent revision if the lessor bore the cost, the effects of accession on those improvements should be deferred until the second renewal following the term in which the improvements were executed, thus finding a violation of the relevant decree articles.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticles 23-6 et 23-3 du décret du 30 septembre 1953, article 23-3, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953; Lessor Improvement Costs and Rent Revision Timing Dispute: The appellate court ruled against considering the improvements because the lessor did not expressly agree to cover their cost, finding the renovation did not enhance commercial performance for the jewelry business. The high court quashed this decision, reasoning that while improvements made during the preceding lease term could only be considered in rent revision if the lessor bore the cost, the effects of accession on those improvements should be deferred until the second renewal following the term in which the improvements were executed, thus finding a violation of the relevant decree articles.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles are cited as the legal basis for the cassation of the appealed decision.
This specific provision was cited by the Court of Cassation as having been violated by the Court of Appeal, which justified the cassation.
This provision is cited within the justification for the cassation regarding the consideration of improvements made by the tenant.
Texte complet
Sur le moyen unique :
Vu les articles 23-6 et 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ;
Attendu qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-4 du décret du 30 décembre 1953, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ; que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 12 mars 1992), que M. X..., locataire de locaux à usage commercial donnés en location par M. Y..., a demandé la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 24 juin 1988, selon les règles du plafonnement ;
Attendu que, pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que l'exécution par le locataire de travaux d'aménagement des locaux est antérieure au bail à renouveler, que leur prise en compte, dérogatoire au droit commun, ne peut être admise que si les parties en ont expressément convenu, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, que la rénovation d'un magasin n'apporte rien en bijouterie, sur le plan des performances commerciales et qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'aucune modification notable des caractéristiques du local loué ne peut être retenue ;
Qu'en statuant ainsi, alors que si en application de l'article 23-3, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953, les améliorations apportées au cours du bail à renouveler ne pouvaient être prises en considération que si le bailleur en avait assuré la charge, les effets de l'accession avaient été reportés au second renouvellement consécutif à la période où les améliorations avaient été réalisées, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 mars 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon.