Sellers v. Notary: Duty of Care Regarding Security for Deferred Payment Sale
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe sellers of a property, having specified payment terms including an interest-bearing balance due in eight months and requested a seller's privilege clause, sued the notary for failing in their duty of care by not advising them to secure additional guarantees on the buyers' assets when the buyers subsequently defaulted and the sale proceeds were absorbed by a prior lender's claim. The appellate court wrongly dismissed the claim, reasoning that the notary's role was limited to drafting the document based on provided directives and that the sellers' reliance on third-party advice exempted the notary from further counsel; the high court overturned this decision, holding that the notary, as the drafter, had a duty to ensure the act's effectiveness and was obliged to warn the sellers of the risks associated with accepting payment on a deferred basis with only the seller's privilege as security, regardless of external advice.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1382 du Code civil, l'article 1382 du Code civil; Sellers v. Notary: Duty of Care Regarding Security for Deferred Payment Sale: The appellate court wrongly dismissed the claim, reasoning that the notary's role was limited to drafting the document based on provided directives and that the sellers' reliance on third-party advice exempted the notary from further counsel; the high court overturned this decision, holding that the notary, as the drafter, had a duty to ensure the act's effectiveness and was obliged to warn the sellers of the risks associated with accepting payment on a deferred basis with only the seller's privilege as security, regardless of external advice.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation cited this article as the legal basis for overturning the lower court's decision regarding the notary's liability.
The dispositive orders the cassation (annulment) of the specific judgment from the Court of Appeal of Colmar.
Texte complet
Sur le moyen unique, pris en ses première et troisième branches :
Vu l'article 1382 du Code civil ;
Attendu qu'ayant mis en vente leur immeuble par l'intermédiaire d'une agence immobilière, les époux X..., qui avaient ainsi trouvé acquéreurs en la personne des époux Z..., ont, par lettre du 5 octobre 1983, avisé le notaire désigné par l'agence, M. Y..., des modalités de paiement du prix convenu : acompte, reprise de l'emprunt courant et " solde net sans intérêt dans un délai de huit mois ", passé ce délai des intérêts dissuasifs ; que dans le même écrit, ils ont demandé l'insertion de deux clauses, l'une concernant la vente de l'immeuble dans son état, sans garantie d'aucune sorte, l'autre concernant le privilège du vendeur jusqu'à paiement total, et la possibilité d'une résolution de plein droit ; que l'acte notarié a été établi conformément à ces directives le 3 novembre 1983, le solde en cause, 173 093,35 francs, étant stipulé payable par la comptabilité du notaire et portant intérêt à 15 % au-delà du délai prévu ; qu'à l'échéance ainsi convenue du 8 juillet 1984, les époux Z... ne se sont pas acquittés du solde ; que le produit de la vente de l'immeuble, intervenue sur adjudication dans le cadre de la liquidation judiciaire de Mme Z..., a été intégralement absorbé par la créance de l'organisme prêteur ; que, reprochant au notaire un manquement à son devoir d'information en ne leur conseillant pas de prendre toutes garanties utiles sur les biens de leurs acquéreurs pour assurer le paiement du solde du prix, les époux X... ont assigné M.
Y... en responsabilité ;
Attendu que, pour les débouter de leur demande, l'arrêt attaqué, d'une part, énonce que la mission du notaire était limitée à l'établissement de l'acte selon les données communiquées par M. X... et qu'elle ne comportait aucune investigation extérieure à celle qu'impose l'efficacité de l'acte par lui-même, et, d'autre part, retient que les termes de la lettre du 5 octobre établissaient que les époux X... étaient conseillés par un tiers, circonstance permettant d'admettre qu'ils n'avaient pas sollicité le conseil du notaire et qu'ils pouvaient par eux-mêmes rechercher les garanties qu'ils lui reprochent de ne pas leur avoir recommandées ;
Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors qu'en tant que rédacteur de l'acte le notaire est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité et que la circonstance que les époux X... aient bénéficié des conseils d'un " tiers " ne dispensait pas M. Y... de les mettre en garde contre les risques d'un paiement à échéance de 8 mois sans autre garantie que le privilège du vendeur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la deuxième branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 novembre 1992, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar, autrement composée.