Primary Tenant v. Landlord Regarding Partial Lease Renewal and Sub-Leased Portion Indemnity

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 mars 1991), que la société Hôtel Claude Bernard est locataire de la totalité d'un immeuble, appartenant à la compagnie d'assurances La France, dans lequel elle exploite le commerce d'hôtel meublé en vertu de baux renouvelés, le dernier conclu à compter du 1er avril 1978 ; que la société Hôtel Claude Bernard a sous-loué, à compter de la même date, à M. X..., aux droits duquel se trouvent ses héritiers, une boutique dépendant de l'immeuble loué à usage de commerce de papeterie, machines à écrire ; que la compagnie La France a donné congé à la société Hôtel Claude Bernard pour le 1er avril 1987, avec offre de renouvellement partiel du bail limité aux seuls locaux exploités à usage d'hôtel ; que M. X... a lui-même demandé à la compagnie La France le renouvellement de son bail ;

Attendu que la société Hôtel Claude Bernard fait grief à l'arrêt attaqué de déclarer valable le congé qui lui a été délivré à l'exclusion des locaux sous-loués et sans indemnité d'éviction pour ces locaux, alors, selon le moyen, 1° qu'il résulte des propres constatations des juges du fond que le bail unique consenti à la locataire principale comportait, dès l'origine, l'affectation de la boutique dépendant de l'immeuble à une sous-location expressément autorisée par le bailleur dans l'acte même du bail, d'une durée égale à celle du bail ; qu'intégrée au bail dès sa conclusion, cette sous-location n'avait pas empêché les parties de prévoir un prix global dû par la locataire principale au bailleur pour la totalité de l'immeuble loué, la locataire principale étant, au surplus, tenue aux obligations d'entretien pour la totalité des lieux loués, y compris la boutique donnée en sous-location ; que, de surcroît, ce bail unique avec la sous-location intégrée a fait l'objet de renouvellements successifs ; qu'il s'évinçait de l'ensemble de ces circonstances l'indivisibilité conventionnelle du bail devant entraîner le renouvellement global ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil et, ensemble, les articles 4, 21, et 22 du décret du 30 septembre 1953 ; 2° que le renouvellement doit s'opérer aux clauses et conditions du bail, ce qui interdit au bailleur d'offrir à sa locataire, à l'occasion du renouvellement, des locaux différents de ceux du bail, sous peine pour le bailleur d'avoir à verser à sa locataire une indemnité d'éviction ; qu'en refusant à la locataire, privée, lors du renouvellement, d'une partie des locaux compris dans le bail, une indemnité d'éviction à raison de cette exclusion, la cour d'appel a violé les articles 8, 21 et 22 du décret du 30 septembre 1953 ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que les locaux sous-loués étaient totalement indépendants du reste de l'immeuble et que la société Hôtel Claude Bernard avait été spécialement autorisée à sous-louer la boutique pour une activité distincte de la sienne, la cour d'appel, recherchant la commune intention des parties, a constaté qu'il n'existait aucune indivisibilité matérielle ou conventionnelle et justement retenu que la conclusion d'un bail unique ne suffisait pas pour permettre au locataire principal d'obtenir le renouvellement total de son bail et qu'il ne pouvait prétendre à un droit à renouvellement sur la partie des locaux sous-loués dans lesquels son fonds de commerce n'était pas exploité ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen : (sans intérêt) ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi.