Real Estate Agent Commission Dispute Based on Separate Buyer Agreement
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner granted a three-month, non-exclusive mandate to a real estate agent, agreeing to pay a commission if the property was sold to a prospective buyer introduced by the agent, even after the mandate expired; the agent subsequently presented the property to a potential buyer who signed an agreement committing not to purchase without the agent's involvement, regardless of the mandate's duration, or else pay damages equal to the commission. The court of appeal affirmed the buyer's liability for reduced damages based on this agreement, but the high court quashed this decision, reasoning that the agent's remuneration could only be justified by the terms of the sales mandate itself, not solely by the separate agreement signed by the prospective buyer.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972; Real Estate Agent Commission Dispute Based on Separate Buyer Agreement: The court of appeal affirmed the buyer's liability for reduced damages based on this agreement, but the high court quashed this decision, reasoning that the agent's remuneration could only be justified by the terms of the sales mandate itself, not solely by the separate agreement signed by the prospective buyer.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe ruling quashes the decision because the appellate court violated this article by basing the condemnation solely on the visit slip instead of the mandate.
The ruling quashes the decision because the appellate court violated these articles by basing the condemnation solely on the visit slip instead of the mandate.
Texte complet
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;
Attendu que le 14 mai 1985 Mme Z... a donné mandat à M. Y..., agent immobilier, de vendre un terrain lui appartenant, moyennant le versement par elle d'une commission de 40 000 francs ; que ce mandat, d'une durée de 3 mois, n'était pas exclusif, Mme Z... s'engageant toutefois à ne pas vendre sans le concours de l'agence, même après l'expiration du délai de 3 mois, à un acquéreur qui aurait été présenté par M. Y... dans ce délai ; que le 29 juin 1985 M. Y... a fait visiter le terrain à M. X..., qui a signé un bon de visite par lequel il déclarait avoir eu connaissance de l'affaire par l'agent immobilier et s'engageait à ne pas acheter le terrain sans son concours, même après expiration du mandat donné par Mme Z..., sous peine de dommages-intérêts d'un montant non inférieur à la commission prévue ; que, selon acte sous seing privé du 23 septembre 1985 et acte authentique du 19 décembre suivant, Mme Z... a vendu le terrain à M. X... sans en aviser l'agent immobilier ;
Attendu que pour condamner l'acquéreur à payer à M. Y... le montant de la clause pénale stipulée dans le bon de visite, réduite à 20 000 francs, l'arrêt retient que l'engagement souscrit par M. X... " est parfaitement valable, et il est tout à fait normal qu'il ne soit pas enserré dans les mêmes limites de temps que le mandat, la tentation étant grande, alors, de signer un compromis quelques jours seulement après l'expiration du mandat pour évincer l'agent immobilier " ;
Attendu qu'en fondant ainsi sa décision sur l'existence du bon de visite, alors que seul le mandat de vente, donné à l'agent immobilier, justifiait sa rémunération, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement du chef des condamnations prononcées contre M. X..., l'arrêt rendu le 16 octobre 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry.