Landlord Notice Period Calculation in Lease Termination
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA landlord sent a notice proposing a new rent to tenants less than six months before the lease expired, with the letter posted on September 30th but received on October 3rd, leading the lower court to deem the notification untimely because the six-month notice period required by law necessitates counting from the date of receipt, not the date of mailing. The high court quashed the decision, reasoning that for the landlord obligated to provide notice at least six months prior to termination, the notification date is fixed by the date of dispatch, as proven by the postmark, thereby violating the relevant procedural and statutory provisions.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticles 14 et 21 de la loi du 23 décembre 1986, articles 668 et 669 du nouveau Code de procédure civile; Landlord Notice Period Calculation in Lease Termination: The high court quashed the decision, reasoning that for the landlord obligated to provide notice at least six months prior to termination, the notification date is fixed by the date of dispatch, as proven by the postmark, thereby violating the relevant procedural and statutory provisions.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles were violated by the Court of Appeal concerning the timing of the rent notification before the contract term.
These articles concerning the date of notification (proof by postmark) were violated in relation to the bailleur's obligation.
This part of the operative decision outlines the procedural consequences of the cassation by returning the case to a different appellate court.
Texte complet
Sur le premier moyen :
Vu les articles 14 et 21 de la loi du 23 décembre 1986, ensemble les articles 668 et 669 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 février 1991), que les consorts X..., propriétaires d'un appartement donné en location aux époux Y..., par un bail venant à expiration le 1er avril 1989, ont, par lettre recommandée, postée le 30 septembre 1988, mais parvenue aux locataires le 3 octobre 1988, notifié une proposition de nouveau loyer à compter du 1er avril 1989 en application de l'article 21 de la loi du 23 décembre 1986 ; que les parties n'ayant pu trouver un accord, les locataires ont saisi le tribunal d'instance pour faire fixer le prix du loyer ;
Attendu que pour déclarer tardive la notification adressée par le bailleur aux locataires, l'arrêt retient que le respect du délai de 6 mois au moins avant le terme du contrat, qui préexiste à la notification et qui ne fait pas courir ce délai, exclut que l'on puisse prendre en compte la date d'émission de la lettre recommandée ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'à l'égard du bailleur, à qui incombe l'obligation de notifier au moins 6 mois avant le terme du contrat le montant du loyer proposé, la date de notification est celle de l'expédition, dont fait foi le cachet de la poste, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 février 1991, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens.