Syndicate Expenses and Contractual Incorporation in Co-Ownership
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IATwo property companies established reciprocal easements and a free syndicate association via a notarized and published act in 1968, which was referenced in a subsequent co-ownership regulation stipulating that the association's management expenses were part of the common charges. When the association sued several co-owners for these charges, the appellate court dismissed the claim, ruling that there was no proof the original act was known to the co-owners or that they agreed to join the association, as neither their purchase deeds nor the co-ownership rules mentioned their membership. The high court quashed this decision, finding that the appellate court had distorted the terms of the agreements because the co-ownership regulation explicitly incorporated the obligations stemming from the initial act, including adherence to the common charges covering the syndicate's expenses, thus violating the principle that contracts must be followed.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, l'article 1134 du Code civil; Syndicate Expenses and Contractual Incorporation in Co-Ownership: When the association sued several co-owners for these charges, the appellate court dismissed the claim, ruling that there was no proof the original act was known to the co-owners or that they agreed to join the association, as neither their purchase deeds nor the co-ownership rules mentioned their membership. The high court quashed this decision, finding that the appellate court had distorted the terms of the agreements because the co-ownership regulation explicitly incorporated the obligations stemming from the initial act, including adherence to the common charges covering the syndicate's expenses, thus violating the principle that contracts must be followed.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation quashed the ruling for violating this article by misinterpreting the contractual obligations regarding the creation of the syndicate association.
Texte complet
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 1134 du Code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 mai 1990), que la société civile immobilière du Bois Perrier (SCI) et la société civile immobilière de construction de l'Ile-de-France (SCIIF), toutes deux gérées par la société centrale immobilière de la Caisse des dépôts et consignations (SCIC), propriétaires de différents terrains, ont, par acte notarié du 8 mai 1968, publié au fichier immobilier le 22 juillet 1968, décidé de constituer " une unité d'ensemble ", de créer des servitudes réciproques, d'établir des équipements et services communs et de constituer entre les propriétaires intéressés une association syndicale libre, dite du Moleret, dont l'acte définissait les statuts ; que le règlement de copropriété de la Résidence Offenbach, établi le 7 mars 1973, mentionnait l'acte du 8 mai 1968 et stipulait que les charges communes comprenaient la quote-part des dépenses de gestion de l'association syndicale ; que cette association a fait assigner plusieurs copropriétaires de la Résidence Offenbach, dont MM. X... et Y..., en paiement de ces charges ;
Attendu que, pour débouter l'association syndicale de ses demandes, l'arrêt retient que rien ne permet de penser que l'acte du 8 mai 1968 ait été porté à la connaissance de MM. X... et Y... et qu'ils aient donné leur accord à la constitution de l'association syndicale dont ni leur acte d'acquisition ni le règlement de copropriété n'indiquent qu'ils en devenaient membres ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété et les actes de vente mentionnaient que les sociétés venderesses étaient, suivant acte authentique et publié, convenues de constituer une association syndicale qui existera entre tous les copropriétaires de l'ensemble et que les acquéreurs déclaraient adhérer aux obligations résultant du règlement de copropriété et contractaient sous les charges et conditions de ce règlement qui stipulait que la participation aux dépenses de l'association syndicale entrait dans les charges communes, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes des conventions, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 mai 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Reims.