Landlord v. Tenant: Emphyteutic Lease Validity and Contract Interpretation

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Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 6 juillet 1989), que Mlle de Y..., qui avait, suivant acte du 30 août 1983, donné à bail, intitulé " emphytéotique ", à Mlle X..., pour une durée de 50 ans, un immeuble lui appartenant, a fait assigner cette " locataire " en nullité du bail pour vileté du prix, et, subsidiairement, pour vice du consentement ;

Attendu que Mlle X... fait grief à l'arrêt d'annuler cette convention en écartant la qualification d'emphytéose, alors, selon le moyen, 1°) que le droit réel immobilier étant la conséquence du caractère emphytéotique d'un bail, et non un élément constitutif de celui-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard des dispositions de l'article L. 451-1 du Code rural, en relevant que la Convention du 30 août 1983 ne conférait pas au preneur un droit réel sur l'immeuble, pour dénier à cette convention la qualification de bail emphytéotique ; 2°) que le droit réel susceptible d'hypothèque, dont bénéficie le preneur d'un bail emphytéotique, étant le droit même qu'a le preneur sur la chose louée, essentiellement un droit de jouissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard des dispositions de l'article L. 451-1 du Code rural, en relevant que le preneur n'avait pas un droit réel sur l'immeuble lui permettant d'effectuer des travaux pour dénier au bail un caractère emphytéotique ; 3°) que si le preneur d'un bail emphytéotique est, en principe, tenu des réparations de toute nature, il n'en est ainsi qu'à défaut de convention contraire ; qu'en énonçant que le bail du 30 août 1983 ne s'analysait pas en un bail emphytéotique, aux motifs que les gros travaux ont été payés par la bailleresse et que le preneur s'est engagé à souffrir que la bailleresse fasse exécuter les réparations lui incombant qui deviendraient nécessaires à l'immeuble loué, la cour d'appel a violé les articles L. 451-3 du Code rural et 1134 du Code civil ; 4°) qu'en énonçant que les améliorations à apporter à l'immeuble pendant la durée du bail restaient, en l'espèce, à la charge de la bailleresse, la cour d'appel a dénaturé le bail du 30 août 1983, qui énonce, au contraire, que tous les travaux, améliorations, embellissements quelconques, qui, au cours du bail, auront pu être faits par le preneur, resteront, à la fin de ce bail, de quelque manière et à quelque époque qu'elle arrive, la propriété de la bailleresse, sans aucune indemnité, et a violé l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation, des clauses imprécises de la convention, que celle-ci interdisait au preneur tous travaux de construction, démolition, percement de murs ou cloisons, sans le consentement de la bailleresse, qu'elle mentionnait que le preneur s'engageait à souffrir que la bailleresse fasse exécuter les réparations lui incombant, qui deviendraient nécessaires au bâtiment loué et que les améliorations à apporter restaient à la charge de la bailleresse, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que, malgré la longue durée du bail, son loyer modique et la dénomination donnée à l'acte par les parties, le bail ne pouvait être qualifié d'emphytéose conférant par essence un droit réel à l'emphytéote, a, par ces motifs propres et adoptés, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi