Tenant's Right of First Refusal in Real Estate Sale
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA tenant, having received notice of the sale of her leased apartment at a set price, timely notified the notary indicated by the receiver of the property's management of her intent to purchase, but the landlord did not follow up despite the notary's acknowledgment of this intent. The appellate court dismissed the tenant's suit for forced sale, ruling that the right of first refusal must precede the sale's conclusion with a third party and that the statutory two-month period had expired when the tenant requested an official deed date. The high court quashed this decision because the appellate court failed to determine whether the landlord's subsequent communication, via the notary, implied an undertaking to manage the sales process, which was necessary to legally support the dismissal.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil; Tenant's Right of First Refusal in Real Estate Sale: The appellate court dismissed the tenant's suit for forced sale, ruling that the right of first refusal must precede the sale's conclusion with a third party and that the statutory two-month period had expired when the tenant requested an official deed date. The high court quashed this decision because the appellate court failed to determine whether the landlord's subsequent communication, via the notary, implied an undertaking to manage the sales process, which was necessary to legally support the dismissal.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis provision was cited in conjunction with the specific law governing pre-emption rights, suggesting it forms part of the legal basis for the error found in the lower court's decision regarding contractual obligations.
This provision, concerning pre-emption rights for tenants, forms the substantive legal basis for the cassation because the lower court failed to properly consider the landlord's conduct regarding the realization of the sale.
Texte complet
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Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 10-I de la loi du 31 décembre 1975, modifié par la loi du 22 juin 1982 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 mars 1990), que Mme X..., locataire d'un appartement dont la société Serimo était propriétaire, ayant reçu, le 10 mars 1986, des syndics au règlement judiciaire de cette société, une lettre l'informant de la mise en vente de l'appartement pour un prix déterminé, a fait connaître, le 17 mars suivant, à l'office notarial que lui indiquaient les syndics, sa décision d'acquérir le bien ; que l'office notarial lui a répondu, le 2 mai 1986, qu'il avait fait part de cette intention au bailleur qui en avait pris bonne note et que, lorsque la régularisation de l'acquisition pourrait être envisagée, elle ne manquerait pas d'en être informée ; qu'aucune suite n'ayant été donnée à cette correspondance, Mme X... a assigné la société Serimo en réalisation forcée de la vente ;
Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande, l'arrêt retient que la loi ne peut avoir le sens de réserver au bailleur le soin de faire réaliser l'acte de vente au nom du locataire exerçant le droit de préemption, l'exercice de ce droit étant préalable à la conclusion de la vente projetée par le bailleur avec un acquéreur de son choix, et que le délai de 2 mois était expiré lorsque Mme X... a demandé que soit fixée une date pour l'établissement de l'acte authentique ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si, par la lettre de l'office notarial, le bailleur n'avait pas manifesté son intention de prendre en charge les démarches et les modalités de la réalisation de la vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 mars 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen