Bare Owners v. Tenants Regarding Lease Extension Granted by Usufructuary

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Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Nîmes, 15 mars 1990), que Mme A..., usufruitière d'un immeuble dont le rez-de-chaussée et le premier étage étaient loués, à usage commercial, aux époux Z..., leur a, par acte authentique du 17 mai 1983, consenti une extension de bail aux locaux du deuxième étage, précédemment donnés en location par elle seule à d'autres locataires ; que les consorts A..., nus-propriétaires, ont, après le décès de l'usufruitière, assigné les époux Z... en soutenant que l'acte du 17 mai 1983 leur étant inopposable, les locataires devaient être condamnés à délaisser les locaux du deuxième étage ;

Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, 1°) que les dispositions de l'article 595 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 juillet 1965, demeurent applicables aux baux commerciaux conclus antérieurement au 1er février 1966, à leurs renouvellements successifs et à leurs avenants qui n'apportent de changement ni à l'aspect, ni à la destination de l'immeuble ; qu'en l'espèce, l'avenant litigieux ne constituait pas un bail autonome, mais complétait le bail originaire du 19 mars 1958 régulièrement renouvelé, en ajoutant seulement aux lieux loués ceux, déjà à destination commerciale, situés au deuxième étage de l'immeuble ; que, dès lors, la cour d'appel ne pouvait apprécier la validité de cet avenant comme s'il constituait un bail autonome, sans le replacer dans son contexte par rapport tant au bail originaire qu'à la nature des locaux faisant l'objet de l'extension ; qu'en s'en abstenant, elle a privé sa décision de base légale au regard, à la fois, de l'article 595 ancien du Code civil, de son article 595, alinéa 4, actuel et de son article 1134 ; 2°) que, même au regard de l'article 595, alinéa 4, actuel du Code civil, le bail commercial consenti par l'usufruitier seul, se comportant comme le propriétaire apparent de l'immeuble, est valable et opposable au nu-propriétaire, dès lors que le preneur a traité de bonne foi avec l'usufruitier sous l'empire de l'erreur commune sur la qualité de ce dernier ; qu'en l'espèce, les époux Z... détaillaient, dans leurs conclusions d'appel, les multiples circonstances établissant l'erreur commune de tous sur la qualité de propriétaire apparente de Mme A..., même après son décès : dans le bail originaire du 19 mars 1958, Mme A... a donné en location " un bail situé dans un immeuble lui appartenant " ; elle a agi seule dans la procédure relative au renouvellement du bail ; les renseignements recueillis par le notaire instrumentaire, lors de l'acte d'acquisition du fonds de commerce du 22 novembre 1981, mentionnent Mme A... comme propriétaire des lieux ; elle leur a donné le 2 décembre 1981 l'autorisation d'effectuer des travaux dans un " local commercial m'appartenant " ; elle a revendiqué sa qualité de propriétaire en consentant un bail commercial à MM.

X... et Y... pour le deuxième étage de l'immeuble, le 1er avril 1982 ; c'est en cette qualité encore qu'elle a passé, devant notaire, l'avenant critiqué du 17 mai 1983 ; le notaire chargé de sa succession lui-même a écrit aux époux Z...

le 4 mars 1985 pour les informer : " je suis chargé de régler la succession de la propriétaire de l'immeuble dans lequel vous exploitez un restaurant " ; que, dès lors, en ne s'expliquant sur aucun de ces éléments nombreux, précis et concordants et, a fortiori, en ne recherchant pas si, ensemble, ils n'établissaient pas la qualité de propriétaire apparent de Mme A..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 595, alinéa 4, et 1714 du Code civil ; 3°) que pour être commune l'erreur sur la qualité du propriétaire apparent n'a besoin d'être ni générale, ni indécelable ; qu'en l'espèce, il était sans conséquence sur l'erreur commune à tous ceux qui ont contracté avec Mme A...

à propos de l'immeuble qu'il résultât d'une lettre (dont, à la lecture de l'arrêt, on ne sait de qui elle émane, à qui elle a été adressée et qui a pu en avoir connaissance) qu'en une circonstance donnée, celle-ci n'apparût pas comme la seule propriétaire de l'immeuble au regard de certains services municipaux ; qu'il était pareillement sans conséquence sur l'apparence de la qualité de propriétaire de la bailleresse que le notaire, rédacteur de l'avenant litigieux, eût pu découvrir sa fausseté ; que, dès lors, en se fondant sur ces considérations inopérantes, sans rechercher plutôt si le fait que ce notaire n'avait pas procédé à des vérifications ne résultait pas de ce que celui-ci partageait l'erreur commune provoquée par le comportement de propriétaire de Mme A..., la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles 595, alinéa 4, et 1714 du Code civil ;

Mais attendu que l'usufruitier, qui peut consentir seul au renouvellement d'un bail commercial conclu avant la date d'entrée en vigueur de la loi du 13 juillet 1965 modifiant l'article 595 du Code civil, ne pouvant, sans le concours des nus-propriétaires, consentir, après cette date, un bail commercial portant sur d'autres locaux, fût-ce dans le même immeuble et au profit des titulaires du bail renouvelé, la cour d'appel, qui, après avoir constaté que des recherches élémentaires auraient pu éviter l'erreur commise par les époux Z..., locataires réguliers du rez-de-chaussée et du premier étage de l'immeuble dont ils souhaitaient louer le deuxième étage, sur la qualité de Mme A... qui, bien qu'usufruitière, se qualifiait de propriétaire, a retenu que cette erreur ne pouvait être considérée comme commune et légitime, à défaut d'avoir été partagée par d'autres et qui a pu en déduire que Mme A... n'avait pas la qualité de propriétaire apparent, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi