Lease Termination Validity and Applicable Law Reversion
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA dispute arose over the termination of a lease agreement, initially under a specific law provision, which was followed by a subsequent lease entered into in 1983; the lessors issued a notice to vacate in 1986, offering to sell, which the lessees refused, leading to an eviction suit. The appellate court had ruled that the lessees' challenge to the validity of the subsequent free-rent lease, seeking to revert to the protection of the 1948 law, was inadmissible because the challenge was late and the remedy for non-compliance with the new law's norms was local compliance, not reversion to the prior legal framework. The high court quashed this decision, reasoning that the cited 1986 law provision only applied to ongoing leases at the time of its publication and merely set standards for conformity of properties under specific non-standard leases, concluding the lower court erred by applying it to invalidate the lessees' claim based on the contract's expiration date following the notice.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1737 du Code civil, article 35 de la loi du 23 décembre 1986, article 555 du nouveau Code de procédure civile, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Lease Termination Validity and Applicable Law Reversion: The appellate court had ruled that the lessees' challenge to the validity of the subsequent free-rent lease, seeking to revert to the protection of the 1948 law, was inadmissible because the challenge was late and the remedy for non-compliance with the new law's norms was local compliance, not reversion to the prior legal framework. The high court quashed this decision, reasoning that the cited 1986 law provision only applied to ongoing leases at the time of its publication and merely set standards for conformity of properties under specific non-standard leases, concluding the lower court erred by applying it to invalidate the lessees' claim based on the contract's expiration date following the notice.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the preamble as a legal basis considered in relation to the decision made.
Cited in the preamble as a legal basis considered in relation to the decision made, and its misapplication led to the cassation.
Cited in the dispositive regarding the declaration of inadmissibility of claims made by the landlords against third parties.
Cited in the dispositive regarding the rejection of claims based on this article made by third parties against the landlords.
Texte complet
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Sur les trois moyens, réunis :
Vu l'article 1737 du Code civil, ensemble l'article 35 de la loi du 23 décembre 1986 ;
Attendu que le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé ; que les normes prévues à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 sont applicables, à compter de leur conclusion, aux contrats de location conclus conformément au 2e alinéa de l'article 3 bis et aux articles 3 quater, 3 quinquies, 3 sexies ou 3 septies de la loi du 1er septembre 1948, en cours à la date de la publication de la loi du 23 décembre 1986 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 23 février 1990), que les époux Z... ont donné en location un appartement aux époux X..., par contrat du 19 décembre 1983, faisant suite à un bail au visa de l'article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948, consenti à de précédents locataires ; que M. Z... a donné congé aux époux X..., le 8 septembre 1986, pour compter du 20 décembre 1986, en leur offrant d'acquérir le logement, proposition qui a été refusée ; que les bailleurs ont assigné, le 12 janvier 1987, les époux X... aux fins d'expulsion ; que ceux-ci ont soutenu que la location relevait des dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 ;
Attendu que pour débouter les époux X... de leurs prétentions, l'arrêt retient que la contestation sur la validité du bail à loyer libre du 19 décembre 1983 n'a été formée que le 12 mars 1987, postérieurement à la promulgation de la loi du 23 décembre 1986, que l'article 35 de cette loi décide que les normes prévues à l'article 25 sont applicables à compter de leur conclusion aux contrats de location en cours à la date de publication de ladite loi, ce qui est le cas puisque le congé ne pouvait mettre fin à la convention que pour le 31 décembre 1986, et que la sanction du défaut de respect des normes prévues par l'article 25 est la mise en conformité des locaux et non le retour aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, de sorte que la demande à cette fin des époux X... doit être déclarée irrecevable ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 35 de la loi du 23 décembre 1986 n'est applicable qu'aux contrats de location en cours à la date de la publication de ladite loi et qu'il se borne à fixer les normes à prendre en considération pour apprécier la conformité des locaux loués en vertu d'un des baux dérogatoires qu'il énumère, la cour d'appel, qui a relevé que le congé avec offre de vente avait été délivré pour la date d'expiration du contrat, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare l'appel des époux Z... recevable, en ce qu'il déclare irrecevables, en application de l'article 555 du nouveau Code de procédure civile, les demandes dirigées par les époux Z... contre l'UAP et les consorts Y..., et en ce qu'il déboute l'UAP et les consorts Y... de leurs demandes fondées sur l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, l'arrêt rendu le 23 février 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris