Lessee's Suit for Legal Rent and Overpayment Recovery After Prior Eviction Judgment

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 février 1989), que Mlle Y... a pris en location, à compter du 1er janvier 1980, un appartement que M. X..., propriétaire, a ensuite vendu à M. Z... ; que le bail était conclu au visa de l'article 3 ter de la loi du 1er septembre 1948 ; que M. Z... ayant tenté de reprendre le logement sur le fondement de l'article 18 de la loi du 1er septembre 1948, a été débouté de sa demande, par un jugement du 29 décembre 1983, devenu irrévocable, qui a déclaré nul le congé délivré, la locataire étant dans les lieux en vertu d'un bail conclu pour une période de 6 années, expirant le 31 décembre 1985 ; que Mlle Y... a assigné les bailleurs successifs les 3 et 5 octobre 1984 pour faire juger que le bail avait été établi en violation des dispositions de l'article 3 sexies de la loi du 1er septembre 1948, fixer le loyer légal à compter du 1er juillet 1983 et obtenir restitution des loyers trop perçus ;

Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt d'avoir soumis le bail aux dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948, alors, selon le moyen, que l'identité d'objet, de cause et de parties entre deux décisions, implique l'autorité de la chose jugée de la première décision sur la seconde décision ; que le jugement du 29 décembre 1983, rejetant le droit de reprise du bailleur, a maintenu le preneur dans les lieux aux conditions du bail ; que la présente instance, qui a lieu entre les mêmes parties, est relative à la remise en cause des conditions de ce bail ; qu'il en résulte une identité d'objet et de cause avec la première instance ; qu'en écartant, dès lors, l'autorité de chose jugée attachée au jugement du 29 décembre 1983, la cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil ;

Mais attendu que l'arrêt retient à bon droit que le jugement du 29 décembre 1983 n'a pas l'autorité de la chose jugée dans la présente instance, à défaut d'identité d'objet et de cause, la première instance statuant sur la validité d'un congé au regard de l'article 18 de la loi du 1er septembre 1948 et la seconde sur l'homologation d'un décompte de loyers et le paiement de sommes trop perçues en vertu des articles 27 et suivants de la même loi ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu les articles 32 et 32 bis de la loi du 1er septembre 1948 ;

Attendu que pour fixer le loyer légal au 1er juillet 1983 et condamner M. Z... à payer à Mlle Y... un trop-perçu de loyers à compter du 13 mars 1981, l'arrêt retient qu'après la notification, par la locataire au bailleur, d'un décompte détaillé, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 juin 1983, en application de l'article 32 bis, alinéa 2, de la loi du 1er septembre 1948, M. Z... devait, conformément à l'alinéa 3 du même article, contester le décompte dans le délai de 2 mois à peine de forclusion, ce qu'il n'a pas fait ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions de l'article 32 bis prévoyant les modalités de révision du loyer légal en cas de modification des éléments ayant servi à le déterminer, ne sont pas applicables lorsque ce loyer n'a pas encore été fixé conformément à la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 février 1989, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes