Builder v. Municipality on Land Transfer and Building Permit Obligations
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA builder refused to finalize a land transfer to a municipality, agreed upon in prior conventions for public facilities like a garden and library, after obtaining a subsequent building permit that required payment of local equipment tax and density surcharge, arguing the permit conditions superseded the earlier voluntary commitment. The court of appeal incorrectly ruled that the urban planning code provision prohibiting contributions beyond specific exceptions only applied to obligations imposed during the building permit issuance, not to prior contractual commitments. The high court quashed the decision, finding a violation of the cited urban planning code articles because the subsequent, unchallenged building permit obligated the builder to pay the taxes *and* make the required free land transfers, implicitly overriding the contractual negotiation concerning the symbolic price for the facilities.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 332-6 du Code de l'urbanisme, article R. 111-14 du même Code, Art. 625 du Code de procédure civile; Builder v. Municipality on Land Transfer and Building Permit Obligations: The court of appeal incorrectly ruled that the urban planning code provision prohibiting contributions beyond specific exceptions only applied to obligations imposed during the building permit issuance, not to prior contractual commitments. The high court quashed the decision, finding a violation of the cited urban planning code articles because the subsequent, unchallenged building permit obligated the builder to pay the taxes *and* make the required free land transfers, implicitly overriding the contractual negotiation concerning the symbolic price for the facilities.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation found that the Court of Appeal violated this article by incorrectly limiting its application to obligations imposed during the building permit grant, rather than convention obligations.
The Court of Cassation found that the Court of Appeal violated this article in conjunction with Article L. 332-6 by incorrectly determining the obligations related to the building permit.
This provision is implicitly cited by the final order which 'CASSE ET ANNULE' the lower court's decision and refers the case back for a new ruling, consistent with the general power of cassation.
Texte complet
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Sur le moyen unique :
Vu l'article L. 332-6 du Code de l'urbanisme dans sa rédaction antérieure à la loi du 18 juillet 1985, ensemble l'article R. 111-14 du même Code ;
Attendu que dans les communes où est instituée la taxe locale d'équipement, aucune contribution aux dépenses d'équipements publics ne peut être obtenue des constructeurs, notamment sous la forme de participation financière, de fonds de concours ou de réalisation de travaux, à l'exception, 1°/ de cessions gratuites de terrains destinés à être affectés à certains usages collectifs, 2°/ de la participation en cas de dépassement du coefficient d'occupation du sol..., 3°/ du montant du versement résultant du dépassement du plafond légal de densité ; que les contributions qui seraient obtenues ou imposées en violation des dispositions qui précèdent seraient réputées sans cause, les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des prestations fournies seraient sujettes à répétition ; qu'en cas de construction d'immeubles à usage d'habitation, groupés ou non, dont l'implantation suppose soit des aménagements, des réserves d'emplacements publics ou des servitudes particulières d'utilisation, soit une division parcellaire, l'autorité qui délivre le permis de construire peut exiger la réalisation par le constructeur des travaux de viabilité, notamment la voirie... la réalisation d'aires de stationnement, d'espace libres ou de plantation ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 mars 1989), que par arrêté préfectoral du 15 juillet 1975 a été créée dans la commune de Palaiseau une zone d'aménagement concerté dont la réalisation avait été confiée, par convention du 6 février 1974, à la société Cepim qui s'engageait à remettre à la commune, pour un franc symbolique, un espace vert aménagé pour être utilisé comme jardin public et une surface bâtie de 350 m2 prête à être aménagée en bibliothèque et en halte-garderie ; qu'un permis de construire a été délivré le 10 décembre 1976 ; que les délais d'exécution n'ont pas été respectés et que le permis de construire a été annulé par décision du Conseil d'Etat du 23 avril 1982 ; que de nouvelles conventions sont intervenues les 13 octobre 1981 et 25 octobre 1982 et qu'un nouveau permis de construire a été délivré le 23 novembre 1982 ; que la commune ayant exigé la cession des locaux promis, la société Cepim a refusé de signer un acte authentique au motif que le permis de construire lui imposait de payer la taxe locale d'équipement, et la taxe pour dépassement du plafond légal de densité ; qu'un procès-verbal de difficultés a été dressé le 16 mars 1985 ;
Attendu que pour décider que la société Cepim est tenue de céder à la commune de Palaiseau, pour le prix de un franc, une surface bâtie de 350 m2 prête à être aménagée en bibliothèque et halte-garderie et qu'à défaut d'établissement de l'acte authentique de vente dans la quinzaine de la signification, la décision en tiendrait lieu, l'arrêt retient que l'article L. 332-6 du Code de l'urbanisme ne concerne que les obligations susceptibles d'être imposées au constructeur à l'occasion de l'octroi du permis de construire par l'autorité compétente, mais qu'il ne s'applique pas aux engagements pris par celui-ci dans une convention passée avec le maître de l'ouvrage ;
Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que le permis de construire du 23 novembre 1982, non attaqué, faisait obligation à la société Cepim de s'acquitter, envers la commune et la région, de la taxe locale d'équipement et de la taxe complémentaire ainsi que du versement lié au dépassement du plafond légal de densité, et de céder gratuitement les terrains destinés à être affectés à certains usages collectifs, la cour d'appel a violé les textes précités ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 mars 1989, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles