Beneficiary's Proposed Loan Guarantee Constituted Novation of Unilateral Promise to Sell
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA dispute arose when the beneficiary of a unilateral promise to sell property, who was substituted by a SCI, offered to pay the required non-reimbursement indemnity, due upon the municipality's waiver of preemption rights, through a bank loan secured by a mortgage on the property itself, which the promisor refused. The appellate court rejected the forced execution of the sale, finding that the proposed payment method amounted to novation because the original promise only stipulated the property's mortgage as a guarantee for the *eventual* refund of the indemnity, not as security for a loan the promisor was being forced to take out to satisfy the beneficiary's obligation. The high court upheld this decision, reasoning that the appellate court correctly determined that the imposition of a mortgage to guarantee an external loan without the promisor's prior agreement constituted an unauthorized change to the original terms.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, articles 1271 et 1272 du Code civil, article 455 du nouveau Code de procédure civile; Beneficiary's Proposed Loan Guarantee Constituted Novation of Unilateral Promise to Sell: The appellate court rejected the forced execution of the sale, finding that the proposed payment method amounted to novation because the original promise only stipulated the property's mortgage as a guarantee for the *eventual* refund of the indemnity, not as security for a loan the promisor was being forced to take out to satisfy the beneficiary's obligation. The high court upheld this decision, reasoning that the appellate court correctly determined that the imposition of a mortgage to guarantee an external loan without the promisor's prior agreement constituted an unauthorized change to the original terms.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the appellant's argument regarding the alleged misinterpretation of the contract terms.
Cited in the appellant's argument regarding the alleged incorrect application of novation rules.
Cited in the appellant's argument regarding the court's alleged failure to respond to specific conclusions.
Texte complet
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Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 21 septembre 1989), que Mme Y... a, le 25 mars 1987, consenti à M. X..., ou à toute personne qu'il se substituerait, une promesse unilatérale de vente d'un immeuble comportant l'engagement du bénéficiaire de verser au promettant, dans un certain délai et au plus tard dès la renonciation de la commune à son droit de préemption, la somme de 500 000 francs à titre " d'indemnité d'indisponibilité " ; que cette indemnité étant devenue exigible, le bénéficiaire a offert de payer la somme convenue sous forme d'un prêt accordé par un organisme bancaire à Mme Y... ; que celle-ci ayant refusé d'accepter de recevoir l'indemnité dans ces conditions, la SCI des ..., bénéficiaire substitué, a assigné la promettante en réalisation forcée de la vente ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen, " d'une part, qu'aucune des dispositions de la convention des parties ne précisait les modalités de versement de l'indemnité d'immobilisation dont il était seulement convenu que son remboursement -même éventuel- devait être garanti par une hypothèque de l'immeuble ; qu'en décidant par conséquent que l'utilisation d'une formule de prêt bancaire garanti par l'affectation hypothécaire dudit immeuble constituait novation par rapport aux engagements originaires, la cour d'appel a simultanément :
a) dénaturé les termes de l'acte sous seing privé du 25 mars 1987, en violation de l'article 1134 du Code civil, b) violé les articles 1271 et 1272 du Code civil, par fausse application ; et, d'autre part, que la cour d'appel ne pouvait, sans violer l'article 455 du nouveau Code de procédure civile, omettre de répondre au chef des conclusions de la SCI faisant valoir que la formule de prêt bancaire - qui seule permettait l'exécution simultanée des obligations respectives des parties - ne pouvait faire novation dès lors qu'elle avait été envisagée lors de la conclusion de la promesse de vente, ce qu'attestaient divers courriers versés aux débats " ;
Mais attendu qu'ayant retenu, sans dénaturer la promesse qui ne contenait l'engagement du promettant d'affecter et d'hypothéquer son immeuble qu'à titre de garantie du remboursement éventuel de la somme à verser par le bénéficiaire, que M. X... et la SCI substituée avaient prétendu imposer à Mme Y... l'affectation de son immeuble à la garantie d'un emprunt que, sans accord préalable de sa part, ils lui faisaient souscrire pour satisfaire à l'exécution de leurs propres engagements, la cour d'appel a répondu aux conclusions et légalement justifié sa décision sur ce point ;
Sur le second moyen : (sans intérêt) ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi