Landlord's Right to Rent Adjustment Based on Improvements at Second Renewal
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAWhere a landlord did not bear the cost of tenant-executed improvements during a prior lease term, thus precluding a rent adjustment based on rental value at the first renewal under the applicable decree, the court erred by refusing to permit the landlord to seek rent adjustment based on rental value at the second renewal, arguing that the improvements could not be invoked again; the court found that the effects of the accession clause for the improvements were deferred to the second renewal following the period during which the improvements were made, constituting a material modification justifying the rental value calculation at that time, thus violating the relevant articles of the decree.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticles 23-6 et 23-3 du décret du 30 septembre 1953; Landlord's Right to Rent Adjustment Based on Improvements at Second Renewal: Where a landlord did not bear the cost of tenant-executed improvements during a prior lease term, thus precluding a rent adjustment based on rental value at the first renewal under the applicable decree, the court erred by refusing to permit the landlord to seek rent adjustment based on rental value at the second renewal, arguing that the improvements could not be invoked again; the court found that the effects of the accession clause for the improvements were deferred to the second renewal following the period during which the improvements were made, constituting a material modification justifying the rental value calculation at that time, thus violating the relevant articles of the decree.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles are cited as the legal basis for the application of the rental review rules that the Court of Appeal allegedly violated.
Texte complet
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Sur le moyen unique :
Vu les articles 23-6 et 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ;
Attendu qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux articles 23-1 à 23-4 du décret du 30 décembre 1953, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction ; que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 25 mai 1989), statuant sur renvoi après cassation, que la Société civile immobilière de Florian, propriétaire de locaux à usage commercial, les a donnés en location, à compter du 1er juillet 1963, à la société OJ Perrin Franor royale et Cie, laquelle y a fait effectuer, en 1969-1970, des travaux d'aménagement ; que le bail a été renouvelé le 1er janvier 1973, puis le 1er janvier 1982 ; que, lors du premier renouvellement, la bailleresse a prétendu que le loyer devait être fixé selon la valeur locative en raison des améliorations apportées aux lieux loués ; qu'un arrêt du 8 novembre 1979 a refusé de tenir compte de celles-ci, en retenant que le coût des travaux avait été supporté uniquement par la locataire et que la bailleresse n'en avait assumé la charge ni directement ni indirectement ; que, le bail comportant une clause d'accession, la SCI de Florian a invoqué celle-ci pour demander, lors du second renouvellement, la fixation du loyer selon la valeur locative ;
Attendu que, pour fixer selon les règles du plafonnement le prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 1982, l'arrêt retient que les améliorations, réalisées au cours du bail initial et dont la prise en compte a déjà été refusée par des décisions de justice exécutoires, ne peuvent être invoquées une deuxième fois pour justifier l'existence d'une modification des caractéristiques des locaux ;
Qu'en statuant ainsi, alors que si, en application de l'article 23-3, alinéa 2, du décret du 30 septembre 1953, la SCI de Florian n'avait pu prétendre à la fixation du nouveau loyer sur la base de la valeur locative à compter du 1er janvier 1973, les conditions du calcul du loyer sur cette base, pour le renouvellement du 1er janvier 1982, étaient, en revanche, remplies, les effets de l'accession ayant été reportés au second renouvellement consécutif à la période au cours de laquelle les améliorations avaient été effectuées, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 mai 1989, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens